上海推地，这是第一次

今日房产 · 公众号 · 房地产 · 2025-06-10 08:00

主要观点总结

本文介绍了上海城市更新路演推介活动上重点地块的推出情况，包括公开土拍和协议出让两种赛道的发展状况，以及这两条赛道对上海城市更新的协同发力。文章指出协议出让占比逐年显著增高，反映了上海城市更新进入攻坚阶段并加速推进。同时，介绍了协议出让的优势和成功项目案例。

活动中，多个区域如静安东斯文里、虹口北外滩等都有涉宅地块推出，展现了上海积极推进城市更新的态势。

上海的两条主要拍地赛道——公开拍卖与协议出让，以不同的方式共同驱动着城市的更新进程。公开土拍延续“量少价高”的格局，而协议出让则有助于稳定地块价格，特别适用于复杂背景的地块。

协议出让占比从2023年的四分之一，到2024年的四成，再到2025年接近公开土拍总金额的两倍，反映了上海城市更新进入攻坚阶段并加速推进。

协议出让为难度大、周期长、成本高的项目提供了可控的落地路径。通过定向出让和二级市场合作，确保了旧改的高效推进，并成功推出多个热销楼盘。

城央地块大多维持高溢价，频现区域单价纪录。比如虹口内环由金茂&庆隆摘得的地块，溢价率约38.2%，楼板价约11.75万/㎡；又如保利置业以总价42.41亿元竞得的地块，成交楼板价80199元/㎡，刷新定海社区板块单价纪录。

城郊区域虽溢价率不高，但作为肥瘦搭配中的“瘦”，承担着承接需求、完善配套、促进区域发展的“更新传导”功能。

另一条赛道，跑出去年八成量

除了公开土拍这条赛道外，另一条赛道——协议出让正在狂飙。

与公开土拍价高者得的原则不同，协议出让更像定向邀请制——政府与特定企业通过协商出让土地使用权，这种模式在避免流拍的同时，也有助于稳定地块价格，尤其适用于那些涉及复杂背景的地块。

截至目前，上海2025年城央协议出让涉宅地块共14宗，总价飙升至824亿元，几乎达到2024年全年协议出让额的八成，相当于用不到半年时间完成了去年八成的交易量。

与公开土拍市场大多的净地相比，协议出让的地块大多涉及旧改拆迁或历史保护，这正是协议出让模式能发挥关键作用的地方。

比如贡献了523亿元成交额的三幅徐汇地块，均为徐汇东安新村三幅旧改地块；又如楼板价高达16.23万元/m²的静安寺地块，其前身是南京西路愚园路零星旧改地块。

此外，黄浦余庆里、杨浦滨江等协议出让的地块，都有着精细的历史保护要求，对房企的开发要求也更高。