伯南克7张图讲清美国次贷危机的逻辑，为货币政策辩白

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但是，事实恰恰相反。如图3所示， 截至2007 年，60% 的非优质抵押贷款关于借款人信誉的文件证明没有或不全，所以很明显抵押贷款质量在持续恶化。

这种情况不可能永远持续下去。图4显示了债务清偿率。随着房价的不断上涨，借款人月收入中花费在住房抵押贷款上的比例也在不断攀升。我们可以看到，偿还抵押贷款成为个人可支配收入中一笔相当大的支出，最终导致购房成本过高，抑制了对新房子的需求。

图41995~2011 年间抵押贷款清偿率

资料来源:美国联邦储备委员会

在这之后，债务清偿率下降，基本上是由利率下降所致。最重要的是，抵押贷款的高额支出最终导致不再有新的购房者出现，房地产泡沫因此破灭，房价下跌。图5显示了房价的变化，我们可以看到从20 世纪90 年代后期到2006年房价急剧上升。但从2006 年至今，房价已下跌逾30%。因此，当时全美房价都在急剧下跌。

针对图5反映的情况，有人这样评论:看到这个图时你可能会对自己说，“哦，天啊，我们还有很长的路要走”，因为现在的房价仍远高于15 年前。但请记住，这些价格多是名义价格，并没有把通货膨胀计算在内。

因此，即使每年只有2% 的通胀，在15年之内，物价也上涨了30% 或者40%。所以如果考虑通货膨胀因素，你会发现，现在的房价已经很接近泡沫形成前的价格了。

图5 1980~2010 年间单一家庭住房存量价格

房地产泡沫的破灭

房价崩盘造成了一系列严重的后果。其中之一就是，很多人因为他们的房子价格上涨、手上有很多股票而觉得自己非常富有，但突然发现房价和股票都缩水了，这意味着他们抵押贷款欠的钱已经大大超过了房屋的价值。

情况颠倒过来了，借款人的房产实际上已经是负资产。从图6可以看到，从2007 年开始，房屋抵押贷款的数字呈现负资产的状况变得越来越明显。目前，美

图6 2005~2012 年间负资产抵押贷款量

国总计5500 万笔左右的抵押贷款中，大约有1200 万或1300万笔(占20%~25%)的抵押贷款已经缩水。

同时，由于许多人的债务已经超出其还款能力范围，房价的下跌也会导致住房抵押贷款拖欠率显著上升，债务人未能按时还本付息，最终银行接管了他们的房产并转售给他人，也就是说债务人丧失了抵押品赎回权。

图7反映了住房抵押贷款拖欠情况，从图中可以看到，2009 年的住房抵押贷款拖欠量超过了500 万笔，几乎是住房抵押贷款总数的10%，这是非常高的。

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