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我们从国际比较的视角看一下房地产市场，入手点是夜晚的灯光。我们使用NASA提供的夜景卫星图数据，集中选取了两组用于对比的地区：第一组包括中国的长江三角洲、珠江三角洲、东京及周边和纽约及周边，第二组包括北京和天津及周边、伦敦及周边、首尔及周边、莫斯科及周边。
第一组中的地区全都位于海岸线上，是全球生产和分工的重要组成部分。这些地区的中心区域亮度、中心区域和边缘区域亮度差以及一定亮度区域占城市范围比重的情况都是相对可比的，说明都是经济高度发达的地区。
第二组城市的灯光亮度相比前一组，明显偏低。这个现象背后的事实是，这些城市基本上都是内陆城市，离海岸线相对较远。首尔、莫斯科、北京离海岸线有一定距离，应该算是内陆型城市。这组城市的另一个特点是都是国家的政治中心、行政中心。
从亮度来观察，第一组四个城市区域作为海岸型城市，夜晚灯光亮度差不多，中国珠江三角洲夜晚亮度比纽约周边和东京周边还要略高。第二组城市的亮度整体上低于第一组，但是同组中的城市亮度也相差不多，北京在这组城市里亮度最暗，但是彼此之间差别不大。
由此可见，从夜晚灯光亮度的角度出发，这些城市的繁华程度较为接近。我们以此为背景，看一下这些地区的城市土地使用情况——土地使用情况与土地市场供给侧改革的政策密切相关。
图2可见，首尔所有建设用地之中用于住宅用地的比例是57%，伦敦是55%，而北京和天津在可比口径下的比例仅为27%。这说明从供应角度来讲，在繁华程度相近的城市中，北京和天津的居住用地占城市建设用地的比重大约只有可比国际大都市的三分之一或略高一些。
在第一组城市中，日本三大都市圈的这一比重是45%左右，纽约的比重是38%。这说明，海岸型城市用于住宅用地的比重比内陆型城市大约低15个百分点。同作为海岸型城市的深圳，这一比例用可比口径也只有26%，比纽约和日本三大都市圈也要低一倍。
可见，从供应角度来讲，
在中国的大城市，居住用地占城市建设用地的比重只相当于国际可比水平的一半，或者三分之一，这是我们在房地产市场供给侧层面上的一个显著特征。
在全球的大城市之中，像中国比例这么低的，在我们所找的数据范围之内只有香港，香港的这一比例是18%。即使在土地相对不那么稀缺的中国台北地区，它的住宅用地占比也高于30%，但是其繁华程度却低得多。
图2 居住用地占建设用地比重（统一按中国口径）
数据来源：国家统计局，The Government of the Hong Kong Special Administrative Region，Taipei City Government，2016；Seoul Urban Planning Bureau; Londongovernment; Japan Ministry of Land,Infrastructure, Transport and Tourism; City of New York Department of City Planning。
如果城市之间的人口聚集程度、经济活跃程度、繁华程度相似，一个城市的住宅供地越少，住宅土地价格越高，房价收入比就会越高。上海、北京的房价收入比都接近25，香港更高，达到30.91。但是作为可比地区的纽约、伦敦、东京，房价收入比分别为11.69、10.75和8.95。它们的房价收入比甚至低于北京上海这些城市数字的一半。从供给侧角度来看，我们认为形成这一结果的原因是北京和上海的大量土地用于住宅以外的其他用途。但是可比的国际都市却把更多的土地用于住宅用地。
一个城市的土地有很多竞争性用途，为什么纽约、东京住宅用地的比重在40%左右，首尔却有57%？我的猜测是，在经济活动繁荣的地区，由于竞争性用途的存在，土地价格被提高，所以用于住宅的土地减少。东京和纽约这两个城市的经济活动繁忙，对土地的竞争性用途很多，比如土地还可以用于工厂、港口或公共交通。而对于内陆型城市首尔，土地的竞争性用途不如海岸型城市那么多，土地最重要的用途就是住宅，在这个条件下，住宅用地占比会提高。
但是从中国的城市来看，它们显然不受这一因素的影响。无论是非常缺地的长三角地区，还是实际上并不那么缺地的北京、天津，住宅用地的比重基本都被约束在20%上下。我认为一个重要的原因在于，
土地国有制妨碍了土地根据价格信号实现有效资源配置。
在土地私有制度下，土地有更多的竞争性用途，便于土地被引导至最有效率、最稀缺、最急需的用途上，但是在公有制下，价格对土地资源配置的作用很小，土地是按照行政长官的意志进行配置。实际上，即便像宁波这样的中小城市，其住宅用地比重也大约在20%，从国际对比来看，这一现象极其扭曲。
图3 全球主要城市房价收入比
数据来源：CBRE，安信证券，2015
在土地国有制妨碍土地按照价格信号进行资源配置的基础上，房价大幅上升，把大量中产阶级以及银行绑定在土地市场上，而对于社会上的年轻人、农民工，以及没有房子的人来讲，就站在了上述人群的的对立面。中产阶级和银行在政治上会千方百计地阻挠大量增加供地。因为在这样的制度安排下，大量增加供地会导致土地价格下跌，土地价格下跌会损害银行利益，造成金融风险，损害既得利益者（中产阶级），而获利者都是低收入者和年轻人。在这样的政治经济角力过程中，政府最后一定会站在中产阶级和银行一边。
