当楼市大玩家将市场冻结之后，房价会向何处去？

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加大市场摩擦。提高各种显性和隐性交易成本。

通过这些政策组合，消除、压制或者延缓了部分需求。

上述政策组合是中国过去这些年所谓房地产调控的常见政策组合。效果如何，看看房价便知。

供给侧来看：

• 通过雄安新区的设立，探索共有产权住房机制，北京和上海已经发布了相关细则。可以预期，其他重要城市会迅速跟进。

• 将公租房提到重要高度，可以预期公租房在未来数年会大量投放市场。

• 盘活存量住房，鼓励以租代售。鼓励开发商持有而不是销售物业。至于房产税是否跟进，还有待观察。房产税也睡盘活存量住房的重要手段。

上述供给侧的政策组合是目前在探索的房地产长效机制的一部分。这些政策就是新的因素，这些因素的实际效果尚未发生，但已经引起灵敏投资者的高度关注。

总结来看，可以将上述思路简单概括为：“冻结价格、增量改革”。这体现了政府既希望稳定房价，又要避免房价下跌带来系统性风险的良苦用心。

场景分析。接下来我们分析这种政策组合下面各种可能的状态及其经济后果。

第一，冻结价格的可行性。

稳定价格的想法是既不要快速上涨，更不能大幅下跌。

首先看冻结价格上涨。各国在战争或者和平时期都有冻结价格的历史。当真实经济要素或投资者预期依然支持价格上涨时，冻结价格只会导致供给减少，从而加大资产稀缺性，一旦价格放开，资产价格会报复性上涨。

再看冻结价格下跌。犹如股灾救市，资产价格大幅下跌会引发政府托市行为。提前冻结价格的目的是为了避免引发金融系统性风险。冻结价格的效果等同于银行和居民的资产负债表僵化，或者，将市值计价法改变成成本计价法，从而保持资产和负债的账面价值不变。

所以， 冻结价格的效果取决于资产价格是在上升趋势还是下降趋势。如果依然在上升趋势，冻结价格的行为只会放大将来的价格上涨，这就是过去中国房地产调控越调越涨的原因。

而如果市场转为下降，冻结价格的效果在于为资产负债表修复争取时间。但更可能是在放大将来的危害。日本在1990年代初期试行过各种银行和公司资产负债表固化的手段，但最终的结果是延缓同时放大了资产负债表危机。这已经被认为是日本陷入长期经济低迷最重要的政策错误之一。

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