楼市寒冬？恐怕只是你一厢情愿

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销售看完，再来看看开发。 事实上，今年前三季度的房地产开发投资还创出了三年以来的新高。 看具体数字，其实过去三年每年的地产开发增速都保持在5%以上到10%的范围之中。

今年年初来了一波“楼市小阳春”，然后年中的时候一下子冒出了三十个自贸区，其实很多地方都在盖房子，到处热火朝天。 也许人们的直观感受是最科学的，事实上，今年几乎每个城市的地产市场都多少有一个热点，苏州园区、上海临港、深圳前海、南京江北，等等……

以此说来，今年楼市只是没有前几年那么猛了，但寒冬是远远谈不上的。 而网上看到的那些哪里哪里又降价了，哪里哪里又在逼员工买房了，恐怕只是个例。

网友的话往往更加直击心灵： “今年什么币圈啊、P2P啊、小贷啊、甚至连炒股的微信群都沉了，只有看房和买房群依然坚挺，一觉醒来几百条未读信息的节奏。 ”

当然，还有些数字令人不安。 据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。 有人说今年是地产开发商的破产倒闭高潮。

但是，如果和历史比比就不觉得夸张了。 事实上，过去10年之中，每年都有300多家开发商破产，今年只是比过去稍微高了一点点而已。 根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万家。 这样算下来，破产446家占比不到1%，毛毛细雨。

房地产开发制度是项目公司制度，基本每一个项目都会单独注册一个项目公司。 这些里面有不少是项目开发完，没钱继续拿地或借不钱，又找不到合作的企业，就注销了呗。 有的是大房企的销售子公司，房子卖完了就把项目关闭了。 因此，这“现存”的9.7万家与“破产”的446家，都不是我们实际意义上的地产公司与房企品牌的概念。

事实上，今年唯一有点影响力的破产重组案例，那就是浙江银亿。 除此之外，百强房企中，一家出事的都没有。

那么问题来了，既然销售和开发都还在维持增长，百强房企也都安然无恙，那么“楼市寒冬”究竟是从何谈起的呢？

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“嫌贫爱富”的房价

分析家总喜欢谈周期，天地万物，日月星辰，都难逃周期的轮回。 苟日新，日日新，又日新。 楼市寒冬，其实更多的是出于一种对周期的执迷。 君不见，自从2008年以来，每年都有专家喊“明年房价要跌”，明年是“楼市寒冬”。 但是哪年房价也没跌，哪年也没寒冬。

呵呵，我宁可相信贾跃亭下周回国，以及戴威下个月退押金。

热衷周期的金融分析家们，对“量价齐跌”这四个字有一种蜜汁痴迷。 仿佛量价齐跌是拐点，意味着市场出清； 量价齐跌了，就可以抄底上车了。

但是楼市的量价齐跌似乎总是来得不那么痛快。 不少人在去年的时候，预测今年“量价齐跌”； 但今年楼市维持超稳定的增长，超出（打）了许多人的预期（脸）。 于是只好改口，说明年会量价齐跌^^

相信周期的人会认为，任何高价格都会自我毁灭。 这个逻辑对于商品和股票成立，但是对于房价，抱歉，并不成立。 同样，说房价和股票一样也是追涨杀跌； 但真相是，中国的房价，追涨的倾向永远大于杀跌。

在我看来，对房价的探讨一定要聚焦在交易层面。 有人卖，谁在卖；

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