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华发蟠龙四季已于上周结束认购，409套房源，1220+组认购，认购率高达300%，是8批次中少有的触发积分的项目。
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项目除了拥有一定的倒挂外，还占据大虹桥核心地带，周边产业、商业、公园绿地、文化、教育、交通资源汇集。
所以，最终吸引了超千组认购。意味着选房现场必定十分焦灼。
在正式选房之前，我们结合“新房榜单”小程序的一房一价表，对华发蟠龙四季的选房提出建议：
一、楼栋价值排序
本次华发蟠龙四季共推出7幢楼栋，分布如下：
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根据楼盘VR，我们可以更直观感受到不同楼栋的价值高低。
个人认为大致的价值排序由高到低为：
5#＞6#＞3#＞4#＞8#＞7#＞1#
此次推出的7幢，其中5、6#位置较好，其他几幢楼不利因素较多。
根据规划图来看，5、6#位于小区内侧，近中央景观，5#周边不利因素离得较远，6#近变电站；
3、4#位于小区内侧，两幢楼都近中央景观，但周边有不利因素影响，3#南北都有车行入口，4#则南侧近地库入口，北侧近变电站，西侧近小区车行入口；
7、8#位于小区外侧，两幢楼整个直面马路，但同时也近小河，7#可看小区中央景观但东侧有些不利因素影响，8#的位置无法看小区景观；
1#的位置很差，南侧直面马路，西侧有保障房及商业配套，北侧有变电站及地库出入口，好在整幢的采光较好。
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二、房源定价逻辑分析
1、平面价差分析
项目对于不同楼栋定价的高低，也大致符合上文的价值判断。
5、6#占据本批最佳位置，均价为6.5万/㎡左右，相当于在整盘均价上溢价2%左右，小区内部不利因素较少，自住优选。
3、4#位置稍差一些，均价为6.4万/㎡左右，与整盘价格接近，不利因素有，但不算多，自住可选。
7、8#周边不利因素较多，均价6.3-6.4万/㎡左右，相当于在整盘均价上打折0.3-1.6%左右，适合投资。
1#位置较差，均价为6.1万/㎡左右，相当于在整盘均价上打折5.3%左右，比较适合投资。
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同楼层同户型的房源价差最高4.7%，总价相差了46万左右，就投资属性而言，1#楼的性价比较高。
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2、楼层价差逻辑
将每幢楼栋价差整理后可以看到，华发蟠龙四季的整体价差较小。
同1楼幢最高单价与最低单价差幅最高约19%，除了5F以下价差较大，其它楼层的价差普遍仅约0.1-0.7%左右。
最便宜的1F，相当于价格最高楼层的82-92折左右。
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好房源的价格没有贵多少，
这意味着，无论投资、自住，从中高区往下选都会是划算的。
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101的两个户型没什么大区别，都是飞机户型，空间利用率高多飘窗设计，做到了三开间朝南、独立玄关、主卧套房设计。
150平的4房，6.8M的大横厅+四开间朝南，整个南向的面宽达到了惊人的14M左右。
定价来看，150大户型价格并没有比101户型贵出太多，买大户型还是比较划算的。
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三、选房次序推荐
结合上述分析，我们针对偏重投资和偏重自住两类购房者，给出不同的选房建议。
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1、偏重自住功能
1）第1顺位——5、6、3、4#中高区150户型房源
无论位置、户型都最佳还有景观可看，预算够的情况下，从高区向下挑选，舒适度更高。
2）第2顺位——7#中高区150户型房源
虽然周边有不利因素，但是中高区影响较小，主要是150大户型比较稀缺，且居住舒适度更高。
3）第3顺位——5、6、3、4#中高区101户型房源
虽然楼栋旁有部分不利因素，但中高区受影响不大且预算够的情况下，从高区向下挑选，按照5、6、3、4#的顺序挑选。
4）第4顺位——8、7#中高区除150大户型
楼栋位置不太好，但中高区受影响不大且还有河景色，预算够的情况下，从高区向下挑选，优先7#150户型，有景观。
5）第5顺位——1#
楼栋位置不好，但整幢楼采光较好。
6）第6顺位——除1#外所有低区
这部分房源采光不好或者周边不利因素较多，按照5、6、3、4、8、7#的顺序挑选，优先150大户型。
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2、偏重投资属性
这里我们按照可能的投资回报率进行排序，整个小区的价格没有拉的太大，低区整体看下来是不划算的，采光不好，单价也没有低多少，未来流通性还不会好。
1）第1顺位——1#
楼栋位置虽然不好，但整体的单价较低，比较适合投资，未来流通性也不错。
2）第2顺位——5、6、3、4、7#中高区150户型房源
无论位置、户型都较好，虽然单价高，但板块内大户型稀缺，可增长的空间也大，按照5、6、3、4、7#的顺序挑选。
3）第3顺位——5、6、3、4、8、7#中高区101户型房源
虽然楼栋旁有部分不利因素，但中高区受影响不大，未来流通性不会差。
4）第4顺位——除1#外所有低区
这部分房源采光不好或者周边不利因素较多，按照5、6、3、4、8、7#的顺序挑选，优先101大户型，本来流通性就差，更不能优先大户型。
