主要观点总结
本文分析了杭州和苏州的楼市情况，介绍了两个城市的经济特点、房价走势以及购房建议。杭州房价复杂，存在高估区域和低估区域，苏州相对更稳健。两个城市都存在库存问题，购房需谨慎选择。文章还提供了详细的购房建议，包括推荐的核心地段和其他值得关注的地段。
关键观点总结
关键观点1: 杭州楼市分析
杭州房价复杂，存在高估和低估区域，需求扎实但存在泡沫。购房需谨慎选择地段，避免陷入困境。推荐关注产业分布、学区、交通等关键信息。
关键观点2: 苏州楼市分析
苏州经济稳健，但存在库存问题。推荐关注核心地段和其他有潜力区域，如园区、狮山等。同时提供其他区域的购房建议。
关键观点3: 购房建议
购房需考虑库存问题，避免盲目购买。推荐关注产业分布、城市基础设施、学区等因素。提供针对杭州和苏州的详细购房建议。
正文
从3月开始，今年杭州的确走出一波上扬趋势，二手房成交量连续5个月都在8000套以上，为近三年来表现最高，即使进入8-9月份传统淡季，依然可以保持6000套以上的成交。
说明杭州的需求是实在的，很扎实。但从房价上来看，却还是在持续下跌，这证明今年的杭州走出的房价是“以价换量”的结果，普遍卖家信心不足。
很多杭州二手房房东都在疯狂挂牌，原因大多是抢跑或者急于置换，今年杭州二手房市场持续不断有历史底价和次新房交付即破发价抛售的现象。
这证明着在10月之前，杭州的房价还处于挤泡沫的过程。
杭州还有两个数据不容忽视，一个是全杭二手房总存量达到了25.7万套，其中存量诚售房源约14万套+，均处于历史高位。
而且杭州是近十年来土地出让金最多的城市之一，近8年累计建造房屋高达118万套，这个数据，在全国内排名前三。杭州的库存要远比想象中的更大一些。
1、没有一个城市可以从“以价换量”快速切换到“上涨通道”，所以不要被一些媒体炒作杭州房价即将暴涨的信心，所误导。
2、虽然杭州目前行情非常好，10月份二手房成交登上了万套的水平，是近7年以来成色最好的“银十”，全网又出现蜂拥去杭州炒房的故事，但是一定要考虑库存这个变量，以及今年被上海大量虹吸人才这个事实。
这会对杭州市场造成巨大的“分化趋势”，也就是说，触底回稳以及房价可能存在的反弹，只属于部分区域。
3、杭州高薪就业岗位分布不均匀，会影响房价的分布，买房一定要跟着产业走。
4、目前监测到，临安和富阳库存最夸张，今年不管是打了多少折便宜了多少钱，如果在意涨和跌，那么你暂时不要去碰，因为现在这两个地方严重供大于求了，未来肯定还会降价的，一定要等一等。
5、临平的翁梅、乔司、崇贤新城，还有拱墅区运河新城的康桥，余杭的瓶窑、中泰，这些地方超过130平以上的大户型，除了部分有配套的新房项目，基本都不要碰。因为这些都是超刚需板块，你选择这个面积完全超出了板块内大多数客户能够承受的总价。你未来想卖房的时候，很难找到接盘侠。
6、杭州老破小体量庞大，除非是一些物业很好，地段很好的房子，否则尽量还是不碰老破小，杭州产品迭代速度非常快，且整个城市人口结构较年轻，一定要考虑未来年轻人喜欢住怎样的房子。
7、上城区：金融高净值群体和教育精英的聚集地，越靠近西湖配套越成熟，越靠近钱塘江价格越高。第一梯队：钱江新城，南星桥；第二梯队：城东新城、三里亭，艮北新城；第三梯队：九堡，丰收湖，丁桥，笕桥，长睦。
8、拱墅区：名校资源底子厚；京杭运河穿城而过，是杭州最具松弛感的生活区域之一。第一梯队：申花，桥西，运河新城南，三塘，文晖；第二梯队：东新，华丰石桥，运河新城中部，铁路北，祥符；第三梯队：桃源，运河新城北，石桥南，半山。
