【判例】最高院判例：未取得合法建设手续建筑物租赁合同效力与责任承担

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二〇一七年九月六日

简要事实：

原告：浙江银泰投资有限公司（以下简称银泰公司）

被告：包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）

2011 年6月22日，中冶公司作为出租方，银泰公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定中冶公司将房屋出租给银泰公司；中冶公司应当在2013年12月31日前向银泰公司移交租赁房屋；银泰公司应向中冶公司支付租赁保证金500万元；中冶公司迟延交付租赁房屋，则其应按每日5万元向银泰公司支付违约金；迟延交房超过12个月，银泰公司有权解除《租赁合同》，中冶公司应一次性向银泰公司支付解约赔偿金1.3亿，并且应当赔偿银泰公司为主张权利而产生的律师费、诉讼费等合理费用，合同还约定其他事项。

2011 年8月18日，银泰公司向中冶公司交付租赁保证金500万元。2013年12月10日，银泰公司催促中冶公司依约交房。2014年8月13日中冶公司向银泰公司退还租赁保证金500万元。

银泰公司于2015年10月30日向中冶公司发送了《解约通知书》，宣布解除《房屋租赁合同》，并要求中冶公司支付迟延交房违约金3365万元和解约赔偿金1.3亿元。

涉案《租赁合同》中房屋地块至一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。

银泰公司起诉请求：1.判令中冶公司向银泰公司支付迟延交房违约金3365万元；2.判令中冶公司向银泰公司支付解约赔偿金1.3亿元；3.判令中冶公司承担本案全部诉讼费，并赔偿银泰公司为处理本案纠纷而发生的律师费、评估费等合理费用55.4万元。

裁判理由：

一审法院认为，关于2011年6月22日银泰公司与中冶公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。

本案中，中冶公司作为出租人在2011年6月22日与承租人银泰公司签订《房屋租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故2011年6月22日银泰公司与中冶公司签订《房屋租赁合同》无效。

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