我打入了日本房产圈，试图搞清中国人买房的秘密#X963

只不过，隐形贫穷人口的买房之路注定不会一帆风顺。我尽力表情严肃地打量着周围的一切，然后以“不合眼缘”为由，离开了公寓。

在提出“预算控制在200万人民币以内”的要求后，我很快就被残酷东京驱逐出六本木，当然也无缘新宿、银座这些向来受国人青睐的地段，只好瞄准了地价排名相对靠后的板桥区。

“板桥会不会离都心三区太远？”我把疑心抛给小周。小周语则重心长地告诫我：在日本投资房产，跟着车站走比什么都重要。

第二套公寓毗邻板桥站，那是一个通勤到池袋只需3分钟、到新宿9分钟的客流大站 （按此推算，居住人口应该不会少） 。公寓总价为3200万日元，自带租约，月租金是13000日元。

在此之前，把首付款存进余额宝是我唯一懂得的理财方式。而当下，我不得不动用有限的数学天赋掐指一算：

用折合197万人民币买下这套40㎡的公寓，作为回报，我每月能收到8190元人民币的房租，年化回报率是5%。再扣除每年的固定资产税、房屋修缮费、中介管理费和租金收入的个人所得税后 （这部分金额可通过年租金×20%粗略推算） ，回报率大概是4%，约24年能回本。

4%的账面回报率不算高，但相形之下，中国一线城市的年化收益率大概只有2%，同样的房子，大概需要50年才能回本，比较优势便呼之欲出。再加上小周说的“2020东京奥运行情”，一切似乎充满了想象空间。

只是，临门一脚，我遇到了真正的阿喀琉斯之踵。

是的，日本购房贷款利率很低 （一般日本工薪族的贷款利率在0.75%左右） ，可是没有工作签证或永住权的外国人 （比如我） ，贷款并不容易。而作为一个理智的投资客，当然也不可能向那些利率高达三点几的中国银行投诚。因此一次性付全款，是大多数海外投资者的选择。

——所以很遗憾，我的卧底买房之路，到此就要告一段落。

二

他们用蜗居北京的首付

在日本买了一栋楼

然而和囊中羞涩的我不同，我的那些“日语水平有限，银行账户无限”的同胞们在这方面却有魄力得多。

在席卷了悉尼、温哥华和洛杉矶后，2015年，中国购房团开始大规模进军日本。据统计，这一年中国客人一言不合在日本置产16亿美元，较2014年上升了167%。

同时，针对华人的房地产公司亦闻风而起，——石总便是其中之一。如今，他位于新宿的不动产公司，规模已达100多人，其中30%都在做中国业务。

早在2006年，石总便开始试水日本房地产行业。“刚开始的时候没赚过中国人的钱，还搭了几千万。那时中国人还没有钱，租房都不租好的，更别提买房了。”

然而士别三日，截至今年7月，公司的中国业务成交量已比去年增长了30%。

凭着混迹商海多年的经验，石总大致总结出三类中国投资客：

一是北上广公司高管。“他们属于保守派。在国内已经有三、四套物业，想要分散资产，就再买一套日本的房子收租。”

二是“像冯小刚这种层次的人”。他们在日本买房纯粹为了度假。三个多月前，石总就成交了一单。“八个多亿，相当于人民币六七千万。这种人在全中国可能只有1000个。”

此外，还有一支队伍正在徐徐崛起，他们是当下面临“投资荒”的中产大军。“平均年薪大约30、40万，他们最大的压力，就是买房。”

一般来说，此类客户的预算大概一两百万，目标主要锁定在容易出租、年回报率在5%-6%之间的小型公寓上。

而在另一位房地产老板牛总的观察里，2012-2015年间买房的那批中国人，大多是喜欢日本的文化和生活，或和日本有过渊源。

2015年后，理性因素占了上风。“现在买投资房的占80%，来了就看回报率、地段，精得很。”

在这个意义上来看，范姐可谓是“理智与情感”的结合。她在日本生活了15、6年了。2014年，范姐花76.5万人民币，在东京丰岛区买了一套小型公寓——不是自住，而是用于出租。

当时，日本的房价和日元汇率都处于近20年的低谷，受2011年“3·11”大地震影响，日本房市又遭受重创；再加上彼时中国的外汇管制相对宽松，正是投资的黄金时期。

“在买这套公寓的时候，我甚至一眼都没看过房子，当时里面还住着租客。”说起日中房地产中介的区别，她只回了四个字：天地之差。

无论是成熟规范的中介体系，还是相对理性的房产市场，都让范姐觉得“稳”。最近，她打算再入手一套房，同样考虑公寓。

而80后的罗伟不一样，他更偏向于“买起一栋”。

“北京的房价还有空间涨，只是我没有名额了。”谈起买房的动机，罗伟就像一个没有感情的杀手。

从IT公司辞职后，他先是拿着钱去泰国买房。因为看好日本楼市的前景，以及稳定的租金收入，今年5月，又拍板了在东京小岩车站附近的一栋楼，总价680万人民币，上下两层，171平米，内含十套小开间。