我们为什么普遍不相信房价会下跌？

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在泡沫里面，预期决定了所有的事情。在这里面可怕的事情是，因为这个价格是人为推高的，而且是被预期上涨推高的，一旦不上涨，不会横盘，不是涨就是跌。 在低位下跌，风险相对比较可控，但如果是在高位很大幅度的下跌，风险是很大的。这不仅仅是购房者的风险，更大的风险在于银行体系或整个经济。

我原来是一个比较微观的经济学家，现在比较多地从行为的视角谈论比较宏观的话题，也是这个原因。

开始写《刚性泡沫》有两个目的，一个是帮助国际投资者更好地了解中国和中国经济。那时候还是2014年，我觉得，对于房地产泡沫，如果当时推出房地产税，或者增加某些核心地区的房地产供应，对于稳定房价其实是有帮助的。

那时候从我的观察来看，其实限购不是特别有效，而限贷比较有效。现在很大的问题是，不管政府出什么政策，即使本来是利空的政策，大家也当利多来读，因为大家会觉得，你现在不让卖，那你以后让卖的话，还能卖个更好的价钱。

在2008-2009年金融危机的时候，房价出现过一轮调整。然而因为随后的政策支持导致大家很快就忘记了这一点——即房价是有可能下跌的，其实那时候北京和上海的房价跌过10%甚至20%，郊区可能在30%左右，这是不小的下跌幅度了。

但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色，最后反而是限制了市场，进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。 这种东西会自我强化——房价涨了两年之后，买房者可能觉得明年上涨的概率是55%，涨三年的话他可能会觉得是65%，如果涨了5年，他会觉得房价上涨的概率是100%。

这是很可怕的，老百姓忘记了房价是会下跌的。

比较有趣的是，就房地产市场而言，你必须要区分一二线城市和三四线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后，还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了，那些市场可能再也涨不回他的历史峰值了。所以，我们看，虽然货币供应量每年11%~12%的增长速度，但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来，他去碰的那个市场投机的强度会比原来更大。

我曾经写过一个文章，在文章里我这样问： 一线资产难道真的只涨不跌么？我的理解是，越是泡沫尾端的时候，其他已经不涨了，核心资产还在涨。

一个例子是，互联网泡沫的时候，大部分互联网股票都不涨了，就剩雅虎、亚马逊等少数几家公司的股票还在涨。雅虎最高的时候涨到每股95美元，但是过去很长一段时间，他的股票价格基本上在15到20美元。

我们再看东京和大阪的房价，相对于日本其他城市的房价而言，其他地方涨势比较平，大阪和东京的涨幅就比较陡峭。但是涨的多的城市，一旦跌的时候它的跌幅也会更大。

现在的情况是，一方面一线城市公共实施极其充沛，另一方面，年轻一代对生活的追求和理解跟前面几代人不同，他们更重视体验，而这种体验只有在一线城市才能完成。这样一来，大家都想去这些城市，这几个城市的绝对价格就已经很高了。首付贷为什么会让房地产中介都害怕？因为完全超出了大家能够接受的水平。

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