三四线城市房地产泡沫已在一个个破灭

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基本上这十年房地产的起起落落，中国政府就一会松一会紧。地产的调整跟着调整不断变化。实际上从目前来看，中国的城镇化率比起日本，刚才河合正弘先生讲到了日本，实际上我们还有很大的空间，那也就是未来四年可能就是城镇化推进的高速阶段，对城市住宅的需求是存在的，但是需求存在不等于价格撑得住，因为广大进入城市的大学生和农民工他们的收入水平和目前房价之间是否存在一个比较合理的比例关系，这是它是否能构成房地产市场有效需求，需求有两种，一种是有支付能力的需求，可以构成市场的购买力；还有一种是没有支付能力的需求，比如说民工，民工对陆家嘴的住宅需求，我认为是无效需求。

要讨论有没有泡沫，就要研究这轮房地产泡沫商家是什么因素决定的，是由人口决定的，是城市化吗？是土地政策的变化吗？不是，这轮房地产的上涨有一个非常重要的特点，和前面不同，就是不同城市的房地产价格涨跌的同步性减弱，房价的趋势出现了非常重要的分化。

不知道大家注意到没有，刚才河合正弘先生讲到东京，东京在1986年以后它的价格和其他六个区的价格出现了非常大的分化，所有的分化都是泡沫的开始。这轮上涨跟人口有关吗？左边一张图说明价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性，右边的图说明价格的涨幅跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。

那么，就说明 这轮涨幅既不是由人口流入所决定的，也不是由房价，由土地的供给决定的。 也就是慢变量跟它之间没有太大的关系。那主要是什么因素推动了上涨？现在的一线城市的租金房价基本上低于2%，这是什么概念？我们国家的无风险收益水平现在应该是2.4，那么这4个大城市它的租金房价比是低于无风险收益的。也就是说地产上涨是投资房地产的唯一收益，为什么会做这样的选择呢？

在目前的情况下，实际上是资产荒，就是比较安全的高收益的资产越来越少了，为什么？大家看一下国内金融市场理财收益率的数字就可以看到了，目前不仅是投资的资本回报率，实体经济投资的资本回报率不断下降，一年期的理财产品的收益也在不断下降，目前已经破了4%了，在这种情况下，你要寻找一种高收益的理财资产是很困难的，那么更多的钱因为它的成本比较低，就是机会成本比较低，它就进入了房地产市场，去博取房价可能上涨带来的收益。在2015年下半年到现在实际上居民贷款当中的长期贷款占比在不断的上升，这块基本上全部都是房贷。这是一个因素，我找不到更好的理财产品，在国内。第二个因素，就是我们现在资本流动的不自由，那么资本管制就使得中国居民他在人民币贬值预期的压力下面，他缺乏海外资产配置的充分渠道。在这种情况下，他只能在国内的资产里面进行选择，而国内的资产相对安全的就是一线和二线的地产，至少在中国居民的心目中是这么认为的，好歹一栋房子在那里。第三个原因实际上去年也就是2016年一整年我们股票行情的变化使得股票投资对居民的吸引力也大幅下降。大家从这张图可以看到，数据显示， 其实从2014年开始股市和房市出现了一个翘翘板效应，

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