“自拆自建”，老房更新的可行性试验

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在一部分人的惯性思维中，政府通常是负责一片城市区域的开发和更新的主体，不仅主导旧房拆迁和新房建造，过程中还会补偿居民拆迁款，居民并不需要为此出钱。但浙工新村的案例中，居民不仅成了项目主导，而且还是最主要的出资方。

“政府给予居民拆迁补偿款，是在中国城镇化进程中建设城市的一种方式，这种城市建设和开发方式都是国家财政兜底和买单，”住房和城乡建设部科技委社区建设专委会委员、泛城设计股份有限公司城市更新研究院院长、教授级高级工程师王贵美对《第一财经》YiMagazine介绍：“中国的城镇化高速发展30年后，城市从高速建设阶段转向管理精修阶段，大拆大建的时代几乎过去了，人民城市人民建，老旧小区探索的自拆自建秉承‘谁受益、谁出资’的原则，以全体业主为自主更新的主体，政府的角色变为了引导与支持。”

当然，浙工新村“自拆自建”项目并非仅靠扭转观念和角色转变实现。落实到项目过程里，统一居民意见、获得政府批准、设计、建造、监管与交付，每一环节都在考验业主的自治能力和政府的智慧。历经曲折，浙工新村最终成为浙江省首例城市危旧房有机更新试点项目，浙工新村的住户成了朝晖六区居民们羡慕的对象，浙工新村的更新故事也为老小区“自拆自建”提供了一个可参考的样本。

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老旧小区的现实困境

江明上小学四年级时，和父母一起住进了浙工新村，他的父亲是浙工大的老师，1983年经分配得到一套浙工新村86平方米的新房。他的童年玩伴们大多是学校子弟，互相知根知底，对门的邻居是父亲同一个教研组的同事，两家逢年过节都会串门。江明回忆，“房改以前，每一栋楼80%的人都互相认识，有些子女还考上了父母的学校。老邻居基本都是工大的老师，一起住了几十年，感情深厚。”

住房制度改革后，浙工新村由公房变为私房，管理责任从学校转到大木桥社区，和其他几个小区一起成为朝晖六区住宅群的一部分。2007年，江明结婚后也在浙工新村内购置了一个54平方米的房子。

时间流逝，老小区的问题开始浮现。首先是缺乏专业的物业公司。绿树浓荫无人打理，遮蔽了一楼住户的阳光无人解决。没有地下车库，楼间距又狭窄，十分考验业主们的停车技术。小区内没有安保团队，只有社区聘用保安轮流值守。

建于1980年代的朝晖六区目前存在许多老旧小区的通病，如停车位少、没有电梯、基础设施老化 。

这些是目前中国老小区普遍存在的问题。武汉大学社会学院副教授王德福长期研究城市社区治理，他对《第一财经》YiMagazine介绍，狭义上的老小区通常指2000年以前建成、由单位管理的房子，在相当长的历史时期里，居民不需要缴纳费用。房改后，居民大多会按照一户一年为单位缴纳卫生费，并没有纳入市场化的物业管理。

“时代设计的局限导致老小区停车难、无电梯、基础设施老化，维修管理成本逐年上涨，其自身的造血功能又严重不足，因此市场化的物业公司不愿意接手这些体量不大、难以维持内部收支平衡的小区，最后只能靠政府兜底，但也造成了财政负担。”王德福说，面对这种困境，“最理想的治理方式，应该是业主实现自管”。

由于楼间距狭窄，在老旧小区停车十分考验业主们的技术。

作为老小区，朝晖六区的公共环境缺乏专业的物业管理。

比没有物业更糟糕的是浙工新村的部分住宅出现了外墙皮脱落、钢筋水泥外露、墙壁开裂的问题。业主们迫切希望改善居住环境，他们自发组织起来，主动向学校提出修缮需求。江明家前面就是67号楼，这栋楼在2001年被鉴定为危房，当时由浙工大加固处理。2010年，浙工大计划二次加固，遭到了居民们的反对。老旧小区改造时，居民们还集体反对加装电梯，“大家都认为小区太破旧，再改也改不出什么，期待拆除重建。”江明 说。

2014年和2016年，浙工新村64号、66号、67号、74号楼房屋被鉴定为C级危房。每逢台风天气，社区工作人员要在附近订酒店，帮助居民避险。浙工大的教师们多次写材料给学校、区住建局和区政府反映情况。自2012年起，《钱江晚报》长期跟踪报道浙工新村，原下城区住建局房产科在2015年8月接受采访时明确，67号楼将推倒重建，其他12栋楼房则成片改造。“我们并不满意这个结果，要拆就全拆掉，一起重建。”江明说，当时杭州周边都在拆迁，然后兴建地铁，浙工新村的业主希望政府出钱主导，还没有想过自己筹资。

想要重拆重建，居民意见的统一是难点。2018年，区里的调研组来到社区办公室调查，向浙工新村的住宅业主们征求意见。根据《民法典》第278条规定，改建、重建建筑物及其附属设施属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积及人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积及人数四分之三以上的业主同意。

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