正文
数据来源：HDB
由于享受到政府补贴，政府组屋价格通常显著低于私人住宅价格。加之建屋局会密切关注房地产市场波动情况，并据此调整新组屋的建设计划，双管齐下动态管理房地产市场，起到平抑房价的作用，
政府组屋成为整个房地产市场的稳定器。
从过去三十年的房屋价格变化来看，组屋价格与私宅价格基本同步变动，但变动幅度显著小于私宅价格变化幅度
（图 2）
。
图 2：政府组屋与私人住宅价格指数**（Resale Price Index）（季度）
数据来源：Department of Statistics Singapore
政府组屋的大规模建设，极大提升居民的房屋自有率。
居住在政府组屋的居民占总人口比重从 1960 年的约 9%提升至 2023 年的 77%，其中 94% 的组屋住户拥有组屋产权
（图 3）
。
在初步解决“有没有”的问题后，居民对居住品质要求的提升，新加坡政府的住房政策重点转向解决“好不好”问题。
从上世纪 80 年代开始，新加坡政府开始有序推进组屋的翻新和升级：1990 年推出“主升级计划”
（Main Upgrading Programme, MUP）
，为老旧组屋加装电梯、拓展厨卫空间、更新管道系统，同时对公共空间进行改造，增设儿童游乐场、健身角和无障碍设施。政府负担 75-90% 的改造费用，住户分担剩余部分，并可分期 10 年支付，但需至少75% 住户投票同意。至 2013 年MUP 结束，共 30 万套组屋接受改造。再如 1995 年推出的“优选整体重建计划”
（Selective En bloc Redevelopment Scheme, SERS）
，对土地利用率低的老旧组屋
（通常楼高≤12层）
进行整体拆除重建，原居民可优先以优惠价购买新组屋。其余的包括2007 年的“居家改进计划”
（Home Improvement Programme, HIP）
和“邻里更新计划”
（Neighbourhood Renewal Programme, NRP）
等，覆盖之前未纳入MUP 等计划的组屋，政府补贴额度升至 90% 以上，甚至全额补贴。这些计划有效提升政府组屋的整体居住品质。
图 3：新加坡组屋建设历程和“居者有其屋”计划
组屋享受政府的各类补贴，因此建屋局本着公民优先、家庭优先、低收入群体优先、永久居民可买的原则，对组屋的购房资格进行了多重限制，
同时辅以摇号排队等规则和低息贷款等支持措施，大力推动居住公平和普惠
（表 1）
。同时，为了防止房地产投机交易，建屋局对组屋的最短持有期限作出详细规定
（表 2）
。
表1:家庭购房资格相关规定*
**申请HDB贷款核心家庭月收入不超过1.4万新币，同时直系大家庭月收入不超过2.1万新币
表 2：最短持有期相关规定*（MOP）
*持有期从收到房屋钥匙的时间开始计算；如采用先租后买的方式，需扣除前期租赁时间，从购买完成开始计算。
**选择性整体重建计划（Selective En bloc Redevelopment Scheme，SERS）是新加坡政府 2013 年推出的一项政策，挑选部分组屋进行重建，以更好利用新加坡极为有限的城市空间。
***重新拥屋计划（Fresh Start Housing Scheme）旨在通过直接补贴和利率优惠等措施，协助租住在组屋的家庭（通常家庭收入较低）购买组屋。
目前，
组屋交易在新加坡已经形成受政府补贴的一级市场
（包括直接从建屋局摇号购买组屋、用公积金购买二手组屋、购买建屋局与开发商合建新屋或共管公寓、以及整体重建计划等其他住房补贴）
