【ABS讲坛】详解地产ABS之——运营收益权ABS

所谓运营收益是指，写字楼、办公楼、商场、酒店等物业在特定时期内的运营收入，这些运营收入包括租金、管理费、服务费等等，而运营权收益权ABS则以运营物业未来的收益权为基础资产的ABS产品， 通常由物业持有人自持次级产品，投资人持有优先级产品，叠加发行人的外部增信，往往运营收益权ABS在成本和期限上较运营物业贷款更具优势 。

从投资者的角度来看，在基础资产层面由于运营权收益ABS以物业运营收入为主要还款来源，对于写字楼、办公楼、商场、酒店等物业，其收入主要来源于与客户签订的租约，因此在遴选基础资产的时候需要重点考虑租户的稳定性和新租户的能力；

从融资者的角度来看：公司发行运营收益权ABS的主要目的为融资，常常作为替换经营性物业贷的融资品。 这一方面是由于运营收益权ABS可以达到的融资规模通常高于经营性物业贷，另一方面运营收益权ABS融资成本往往较存量经营性物业贷略低。

从交易结构来看：租金收入是指租赁合同项下的债权。租赁债权的特点包括受限于租赁期限、债权的持续形成有赖于业主持续地提供租赁物业以及租赁双方均享有法定的租赁合同解除权等。因此，租赁债权实现与原始权益人的破产隔离较为困难，除非将租赁物一并转让给特殊目的载体。运营收益权是典型的未来债权， 现金流严重依附于企业自身的日常经营状况，所以在搭建交易结构的时候一般会采取双SPV的结构