主要观点总结
本文分析了中国一线城市地产市场的现状，包括库存情况、需求情况、政策走向等。一线城市面临高库存和潜在需求并存的问题，市场反应不一，有效需求不足成为关键。文章从人口流向、房价收入比等角度分析了底层驱动力，并探讨了未来一线地产走势和房地产发展新模式下的内部分化。最后，给出了相关风险提示。
关键观点总结
关键观点1: 一线地产市场现状
一线城市地产面临高库存和潜在需求并存的问题，市场反应不一，有效需求不足成为关键。
关键观点2: 人口流向和房价收入比分析
一线城市的人口流入、房价收入比等数据反映了人口流向和资产转移的重要线索，也影响了居民购房压力。
关键观点3: 未来一线地产政策走向
未来政策着力点或在进一步激活购买力，优化购房成本，加大“以旧换新”，“以小换大”等改善性住房需求的支出力度。
关键观点4: 房地产发展新模式下的内部分化
随着房地产市场的变化，未来一线地产不同品质住宅的定价或将迎来大分化，商品住宅重拾消费属性，高品质住宅进一步定价“稀缺性”。
关键观点5: 风险提示
消费和地产行业的复苏仍存在不确定性，欧美紧缩货币政策和地缘政治冲突等风险因素亦需关注。
正文
评估一线地产的有效需求，我们需要充分评估居民潜在收入预期以及当前家庭总资产状况。
四、一线地产的未来：房地产发展新模式下的内部分化
基于当前一线城市的地产压力主要来自有效需求不足 ，未来政策着力点或在进一步激活购买力。
优化购房成本的视角下，一线城市未来需求的政策着力点，或在两个方面 ：
第一，进一步下调房贷利率，压降住房首付比例，满足刚需住房群体购房需求。
第二，加大“以旧换新”，“以小换大”等改善性住房需求的支出力度。
长远来看，构建房地产发展的新模式，未来一线地产不同品质住宅的定价或迎来大分化。
一方面，保障房封闭管理并加快建设，住房市场保障轨推进，大部分商品住宅重拾消费属性。
另一方面，住房市场轨逐步完善，小部分高品质住宅金融属性增强，真正定价“稀缺性”。
5月17日楼市新政出台以来，包括上海、广州、深圳在内的一线城市相继落地跟进。5月27日，地产收储政策更是点燃市场对新一轮地产政策的期待。
首先需要注意到，本次地产政策取向不同于以往。一则地产需求端政策（尤其是针对高能级城市的需求松绑政策）力度为近10年最大。二则地产政策开始关注到供给，典型操作是中央层级牵头推进地产收储。
重磅新政下，市场重新开始评估未来地产走势。作为楼市重要的风向标，一线城市能否迎来地产趋势性转变？这是当前资本市场最为关切的话题，也是充满分歧的争议话题。
我们从现阶段地产政策出台的客观背景切入，拆解一线房地产高库存背后的现实原因和底层经济逻辑，分析地产政策的落脚点和有效空间，进而探讨未来一线地产走势在房地产发展新模式下的演绎规律。
（一）一线地产政策放松的背景是新房库存偏高
我们首先从库存维度可以看到一线城市房地产库存偏高。一线城市新房绝对库存大多接近，甚至超过历史高位。
我们主要用可售住宅套数，评估一线城市新房库存压力。
可售套数反映已批准预售（已拿到预售证）但尚未销售出去期房，同时包含存量现房库存。我国房地产期房+现房相结合的销售模式决定了可售套数，这一指标能较为准确反映即期地产库存。
截至2024年5月底，一线城市新房可售套数按绝对规模从大到小排序，依次为：广州（10.5万套）、北京（8.7万套）、上海（6.9万套）、深圳（5.2万套）。
2021年后，除却北京的现房库存未有进一步走高，广州、上海、深圳的待售面积均明显上行。其中，广州和深圳的现房库存更是已经突破历史高位，地区存量房库存压力可见一斑。
（二）库存去化慢的背后是需求偏弱
参考自然资源部住宅用地“五类”调控目标的标准，一线城市面临库存去化压力。
2023年深圳和北京库销比均大于18个月，位于历史分位的121%，属于高库存。
广州库销比则处于12-18个月，位于历史分位的80%-90%，属于中性库存。
上海库销比低于12个月，位于历史分位的74%，库存压力尚可。
我们观察不同库销比数据，发现一线城市库销比总体偏弱。
尽管2023年深圳和上海都存在新盘供给放量情况，但从去化周期看，上海库存去化压力明显小于深圳，这和两地的新房销售热度差异密切相关。
2023年上海商品房成交录得2.3%的同比增长，在四个一线城市中的销售增速最为靠前。无论从库存去化周期，还是库存去化周期历史分位数，上海住房库存去化压力在一线城市中最小。
2023年深圳商品房成交同比增速下滑13.42%，在2022年低基数的情况下再度出现两位数的年度负增，销售跌幅远超其他三个一线城市，同时库存去化压力也是最为严峻。
一旦我们控制深圳2023年商品房销售量基本持平2022年，调整后的库存去化周期可控制在相对合理区间。这在侧面说明了，当前一线城市库销比偏低，核心原因是需求偏弱带来的销售节奏慢。
