【ABS讲坛】发达国家、地区REITs收益分析

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美国的房地产投资信托是以公司型、公开募集、上市交易REITs为主，同时并存私募REITs，非公开交易REITs等多种其它类别REITs产品。 而REITs产品自身的分类，为投资者提供着多重投资选择。总体上而言，美国REITs主要可以分为两大类，即权益型REITs与抵押型REITs。

根据全美房地产投资信托协会的定义，权益型REITs主要持有与运作的是可以产生收入的地产。其增值可以来源于房产公司的房产运作，包括维修、改善、租赁服务等。权益型REITs区别于其他地产公司的最主要特点是其获取并不断发展其所持有的资产，是为了将其作为有效的投资组合进行运作从而获取稳定的收益，而不是在其获得资产增值后立即将其出售。

而抵押型REITs，主要是向地产持有人或运作人提供借款，或通过获得贷款或抵押支持证券为房产公司获得信用增级。混合型房地产投资信托基金就是权益型和抵押权型的综合体，其主要投资标的包括房地产本身及抵押放款债权。权益型REITs是美国市场的主要品种。

2017年6月美国权益型REITs构成与抵押型REITs构成

规模上， 根据美国NAREIT截至2017年6月底的数据统计，美国REITs的总规模达到11030亿美元。 世界银行报告表明，2016年美国GDP总量18.57万亿美元，也就是说美国REITS占GDP的比重为5.94%。

美国REITs权益型的规模达到10342亿美元。有226只REITs列明在 全美房地产投资信托协会 中，其中192只在纽约股票交易市场进行交易。 全美房地产投资信托协会上的所有REITs的年收益平均为4.16%，权益型REITs为3.85%，而标普500指数为2.00%。 2016年度，交易所上市的REITs支付了约557亿美元的红利，非上市的REITs支付了约44亿美元的红利。

2016年美国REITs分类收益率

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日本：平均红利收益率4.59%

日本是亚洲首个推出REITs的国家。2000年，日本修订了的《投资信托及投资公司法》，扩展了信托投资资金的使用范围，增加了对房地产领域的投资的规定，同时确立了REIT的法律地位。2001年，首期两只REITs，日本办公建筑公司和日本房地产投资公司正式挂牌东京证券交易所。经过16年的发展，J-REIT市值规模已位居全球第二，仅次于美国。 日本的REITs可像其他股票一样在TSE市场进行交易，购买地点、交易方式、税收等方面与普通股票一样，但是拥有相对较为稳定的收益率。

根据J-REIT网站的统计， 截至2017年8月3日，上市的J-REITs有58只，总规模达11.43万亿日元，平均的红利收益率为4.59%。 J-REIT的投向中，基础的资产类型有办公楼、住宅和商业设施，近来投资物流设施的占比在增加。少数J-REITs也投资于宾馆、老人公寓和基础设施。

2017年8月J-REITs构成

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