中期业绩点评｜招商蛇口： 立足社区，业务呈现多元创新化

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土地： 聚焦一二线核心和强三线城市

合理土地储备

2017年上半年，一线及热点二线城市土地市场竞争激烈，招商蛇口拿地方式由招拍挂转为收购和合作方式为主。

上半年拿地依旧稳健。 公司在北京，上海，广州，南京等重要城市拿得新项目，共新增录得17幅地块，新增土地建面为224.72万平方米，权益建面为186.30万平方米，新增土地总价为353.19亿元，权益土地总价为186.30亿元。随着地价的居高不下，可能招拍挂已经不是最优的拿地方式。招商蛇口选择通过母公司招商局内外资源整合。据公告，公司自中外运长航并入集团以来，地产资源协同合作首个项目南通市港闸区住宅项目铺开。此外，与武钢集团、昆钢集团合作开发城市土地资源将使招商蛇口的土地获取成本大大降低，以此接收更多存量土地资源的更新开发，实现资源的打通与协同。 内涵式发展和外延式增长并生的选择，使招商蛇口获取土地的方式更加多样化。

从拿地区域来看，公司加大了对长三角，珠三角土地聚焦。今年上半年，招商蛇口在新增土地方面，仍集中在长三角区域，新增土地价值占比达66.26%，进入上海，杭州，嘉兴，合肥，特别是环上海都市圈的布局。截止目前，集团土地储备面积为426.13万平方米，其中粤港澳大湾区域的储备占总储备的45%。

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财务： 总毛利率下降，净负债率上升

财务稳健

2017年上半年，招商蛇口实现社区开发与运营、园区开发与运营与邮轮产业建设与运营的毛利率分别为18.97%，27.31%，-5.83%，比上年同期分别增加1.32个百分点，减少29.79个百分点和减少62.93个百分点 。其中后两个板块毛利率下降的原因是园区业务剔除了去年出售深圳零散物业的影响；邮轮产业尚处于拓展期，营业成本增速始终高于营业收入。 上半年招商蛇口归属母公司的净利润为34.66亿，同比下降9.49%，主要原因为社区业务结构调整的季节性因素。

2017年上半年，招商蛇 口有息负债达到773亿元，其中短期负债略有上升，占比达到17%，长期负债占比达到83%。净负债率持续上升，达到41%，相比2016年中期，高出15个百分点。 净负债率的增加主要是因为银行借款的增加和发行总和为20亿元的2017年第一期中期票据。 由于2017年房地产融资收紧，下半年企业会转为发行公司债，预计负债总额维持在前值水平。截止17年6月份，招商蛇口持有货币现金441.23亿元，现金短债比为3.35，企业持有现金较充裕。此外，长短期债务比为4.88，负债结构较为合理。

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战略：旧改、租赁、金融相辅相成

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