正文
从2012年到2015年这几年的时间跨度里，北京的房价平稳上涨，涨幅大概在100%
时间到了2016年，我们都知道，五年前的那批人现在已经正式拥有了北京的购房资格。这一批人的数量肯定是近几年间最大的一批。
2011年2月份发布政策，到2016年2月份具备资格，再经过一两个月的看房时间，于是时间大致定格在了2016年5月份。
北京房价开始暴涨
。
为什么能称之为暴涨呢？因为短短几个月，北京的房价整体上上涨了大概70%，随后在930就出台了政策，首付比例上调了5%，但是这个政策的影响其实很小，所以紧接着一直到了2017年3月份，北京的房价都在涨。这时，北京的房价已经比2016年初增长了近一倍。
这是切切实实的暴涨，把过去10几年的涨幅积累又翻了一倍。
随后北京出台了317新政。317新政的目的还是打击需求，很多换房人群完完全全受到了抑制，购房成本大大提升。
文章写到这里，我们想强调的其实就是一点，
2016年的房价暴涨是因为需求的暴涨
。
在2014年，北京的房价保持平稳并有下跌趋势。在之前的文章里我们提到过下跌的原因。
在2010－2011年，
北京的住宅用地供应量非常大
，到2014年都逐步转化成了在售的商品房。而且2014年的在售商品房很多都是小户型毛坯房，非常适合刚需买入。
大量的商品房供应是房价涨不起来很重要的原因
。
在房价问题上，我们最终还是要回归到经济学最基础的
供需关系
上。
像其他因素，类似银行的利率调整，房价其实是不敏感的。这张表所反应的利率情况如果去对比当年的房价涨幅的话，关系并不大。
以上就是对近几年北京房产历史的回顾及分析。
接下来，我们要开始预测房价的走势。
从购房人群角度说，北京的购房人群数量是在2016年的基础上
稳步（高位）增长
，会有越来越多的人满足购房资格。但同时，由于高房价的门槛，又会淘汰掉一部分买不起房的人。
综合来看的话，
有效购房人群还是在不断增加
。
虽然现在北京有赶人政策，但是赶人赶掉的是房产市场里的无效人群。那些永远不打算买房，或者根本就买不起房的人会离开北京。留下的人群中，购房者的比例会相对增加。
现在留京的大学生中，有很高的比例是有条件购房的。过去留下10个大学生，可能只有3个人会买房，而现在留下10个大学生中，大概有8个会买房。这个数据当然不精确，但趋势是没问题的。
从新房的供应来看，由于前几年的住宅用地供应量呈下降趋势，所以导致目前市场上的新房供应量偏少，而且多以大户型精装修为主，总价都比较高，一般刚需都无力承担。
现在刚需的选择只能是二手房。
综合来看，
北京市场上的供需关系仍然比较紧张
，需求处于高位，供应处于低位。这与2016年之前的那几年其实还是有很大的差别。
2017年3月份，限购限贷政策限制了很大一部分的换房人群。我们都知道，换房人群是市场中的主力。
中介常登给提供的数据是，一个刚需客户所能带动的是至少5单交易，非常可怕。这就是所谓的刚需联动效应。
这个不难理解。比如说一个刚需客户买房子，同时带动的是卖房者换房，卖房者换房又能带动下一级的换房，之后再带动更下一级的换房……这是一个不断把房产向上滚动的游戏。市场就是这样被带动起来的。
当换房人群被暂时限制住之后，怎么办呢？那就是
降低换房需求
，接着换房。比如说过去卖一套300万的房子，加上自有资金之后，能够买一套800万的大房子；而现在则是卖一套300万的房子，加上自有资金去购买一套五六百万的房子，改善力度没那么大，但总比不改善强。
这是目前市场上常见的操作。
北京的市场多年限购，房价都是在限购中上涨。现在市场正在调整并适应新的节奏，逐步恢复。
虽然现在的货币政策还是收紧趋势，但我们前文提到过，北京的房价对利率不敏感。
真正的买房成本其实是首付成本
。
依据以上的分析，最后我预测一下接下来的房价走势。（不作为投资建议）
从现在到年底，如果没有更变态的政策出台的话，成交量会逐步增多，并且会带动房价上浮，但幅度不会太大，可以算作平稳市场。
到明年三月份，房市会真正回暖。我们都知道，有的夫妻离婚一年以后可以获得首贷资格，明年三月份会有一批人满足这个要求。
而且到那时，北京的市场基本上就能形成新的换房节奏，刚需联动开始。
