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（一）案例1：从源头把控押品高估隐患
D公司以42套商服用房抵押向C银行申请贷款。C银行押品评估中心在贷前对押品外评报告审核后认为，外评报告存在市场可比案例选取不真实，租金取值不合理等问题，最终认定价值较外部报告降低了66%。此案例启示银行要重视押品外评报告的贷前审核工作，对外评报告存疑的，要通过实地勘察，确定押品真实价值，严防高估风险。
1.案例背景
D公司拟以其子公司XX房地产开发公司所有的42套商服用房作抵押向C银行申请授信总量2400万元。该押品位于X市商业步行街，为商场内部商铺，42个商铺虽然在同一房产证上，但既不相邻也非同一楼层。抵押人提供了评估中介机构B公司出具的评估报告，报告显示抵押物初评价值约为4000万元，其中1层商铺均价31116元/平方米，二层商铺均价20225元/平方米。
C银行押品评估中心人员（以下简称“评估人员”）对外部评估报告进行贷前审核时发现，X市为该省资源型县级市，总人口不到40万，商业步行街人流量不大，消费能力一般，且抵押物作为非独立的商场内铺，区位空间位置并不好，评估报告有高估嫌疑，遂对报告审核给予了高度重视。
首先，评估人员在报告审核中未发现在评估程序、过程逻辑性、报告有效性、押品合法性方面存在问题。其次，评估人员经向抵押物所在地咨询，了解到当地同区域内相近商铺一层均价约为15000元/平方米，二层均价约8000元/平方米，远低于押品评估单价。
鉴于此，评估人员对抵押物进行了现场勘察，发现如下问题：现场询价较为困难，网上当地类似房地产交易案例较少，仅有两个二楼门面的报价信息，由于与押品差距较大参考价值不大。评估人员建议客户配合去当地政府职能部门核查该项目交易原始资料时，客户以各种理由进行搪塞，回避调查。针对客户提供的该楼盘已成交的其他商铺合同复印件，评估人员逐一电话咨询了合同中的购买人，发现或者提供的买受人电话不存在，或者买受人对所购商铺交易并不知情。现场勘察中，评估人员通过该步行街商铺的物业公司了解到，与抵押物相同区域门面的租金大约在40元/月/㎡，与评估报告中测算的租金180元/月/㎡差异巨大。查访还发现，当地商铺一般采用售后返租的销售方式，按不同年期返还租金，部分在投资者购买商铺的同时就按照商铺的平均支付价格一次性把三年租金返还给商户，导致合同成交价格一般会高于真实价格。
根据现场勘察实际情况，评估人员认为评估报告中存在市场可比案例选取不真实，租金取值不合理等现象，最终确定评估价值为1400万元，比原评估值降低了66%。
在不能增加抵押物的情况下，C银行业务部门主动终止了该授信项目。同时，由于评估机构未就资料的真实性进行严格把关，C银行暂停了该评估机构执业该行抵押相关评估业务。
2.核心问题
外部评估价值明显虚高
。
评估人员对该项目外部评估报告审核认为，虽然该外部评估报告有效性和评估程序未发现问题，但存在对押品现场勘察不深入、不细致，对客户提供的材料不加甄别，使用失实数据等问题，甚至不排除与客户共同串通高估押品的嫌疑。
市场发育不完善，真实价值难询。
从C银行押品评估人员对押品市场价值的调查情况不难看出，当地商铺市场本身存在价格虚高、形式隐蔽（如当地商铺出售返租形式）、不公开、不透明等问题。在这种情况下，如果客户不能如实提供相关资料，评估机构不能深入调研，客观出具专业意见，极易出现高估隐患，同时对C银行评估人员的专业能力和经验提出更高的要求。
3.信贷思考
加强贷前审核力度，严防押品虚估高估。
在对外部评估报告的使用过程中，要不断增强对外部评估报告的独立专业审核力度，在审核过程中一旦对客户提供的材料真实性有所质疑，一定要进行实地勘查，以了解抵押物的真实面貌，深入挖掘抵押物真实的市场价值，确保评估参数的准确和客观，保障评估结果的合理性，给出真实、有用的专业审核意见。
强化评估机构管理，建立黑名单机制。
对评估中介机构库实行动态管理，评估中介机构如果存在“对评估标的物不做实地勘查，评估值严重虚高，给银行授信决策产生重大误导”的情形，应列入银行评估机构黑名单。
（二）案例2：充分利用“押品押余” 促进授信业务发展
《民法典》时代，顺位抵押理论上是可行的，法律上也有法条支撑，而实际操作特别是变现时却存在一定难度，变现率较低。商业银行应当谨慎办理顺位抵押，充分利用“押品押余”，让同一押品作为不同业务品种的担保措施，在促进业务的发展，降低授信风险。
1.案例基本情况
借款人A是一家个人独资企业，主要经营花炮成品包装箱、商标装璜、食品包装等业务，拥有稳定的销售渠道，具备一定的市场发展发展潜力和抵御风险的能力。企业按客户订单要求进行生产，从购进原材料、设计图案、生产至销售收回货款一个业务周期约为3-6个月，有一定的流动资金需求。
