一、地产竣工增速节奏推演
今年1-10月份房屋竣工面积累计同比增速依然维持在19%，已经连续6个月增速维持在19%以上，这超出了市场上的普遍预期并被市场所关注。那么地产竣工高增速能维持多久？在2023年如此高基数的前提下，2024年地产竣工数据又将如何预估呢？
1. 2020-2022年由于疫情扰动，造成无论事开工数据还是竣工数据在2021年年初增速表现异常，因此为了平滑疫情扰动，对开工和竣工增速采用12月移动平均数据拟合。
2. 关于地产从开工-竣工周期多长？无论是2020年“三道红线”还是2022年的“金融十六条”，政策方面的扰动也打乱了传统地产运行的经济周期，使得地产竣工周期表现为阶段性一致，根据最近数据表现，地产开工数据领先竣工数据30个月。从数据开工增速历史数据推测，高增速可维持8-9个月，而当下地产竣工数据高增速已进行7个月，那么常规判断地产竣工增速将在2023年11-12月份达到峰值，并在2024年5月份左右跌破0，那么明年地产竣工增速实际如何表现还需要看保竣工政策的实际落地情况。
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二、2024年地产竣工增速预测
在此我们依旧以地产新开工面积为锚：
1. 按照从开工-竣工周期为30个月计算，当年地产竣工面积的矛为T-2和T-3年开工面积求平均，因此我们可以相应计算出当年的停工面积数据。
2. 从历史数据观测，每年都有大量的停工面积，而在2021年之前市场几乎不提烂尾事情，因此在这里我们提出两个假设：
① 统计局公布的竣工面积存在误差，具体原因不做深究，但统计局公布的竣工面积增速为真，因此2023年竣工面积维持19%增速计算推测为102604万平方米。
② 2021年之前没有停工烂尾面积，那么以2021年为基础往后推测2023-2024年数据，那么将2021年停工面积116835万平方米定为统计误差项，修正2022-2023年数据，即2022年存在22735万平方米的停工烂尾面积，而2023年在保竣工的政策下，停工烂尾面积中有7776万平方米已完成竣工。
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3. 2022年由于存在较多的停工项目，造成当年的新开工-竣工结转率仅有38.2%，远低于历史情况。2020年之后受地产“三道红线”政策影响，新开工-竣工结转率速度也明显下滑。2023年我们将地产整体竣工面积进行拆分为“新开工引发的竣工面积”和“烂尾面积保竣工”，其中“烂尾面积保竣工”面积为上文所提到的7776万平方米，存量市场保竣工面积提供的增速为9%；“新开工竣工面积”为94828平方面，新开工-竣工结转率为0.45，基本符合2020年“三道红线”后的情况。
4. 2024年由于过去两三年新开工的面积大多为国字头优质地产企业，且目前地产行业政策方面陆续放松，因此在“新开工引发的竣工面积”方面我们按照“三道红线”前的竣工结转率为依据进行推算，即开工-竣工结转率0.55，由此算出“新开工引发的竣工面积”为87857万平方米。“烂尾面积保竣工”分乐观情况及一般情况两种形式进行推算：
① 乐观情况：2022年剩余停工面积全部竣工，即2024年“烂尾面积竣工”为14959万平方米，存量市场保竣工面积提供的增速为14.6%，全年竣工面积102816万平方米，竣工增速为0.2%。
② 正常情况：存量市场保竣工面积提供的增速与2023年保持一样为9%，由此算出“烂尾面积竣工”为9234万平方米，全年竣工面积97092万平方米，竣工增速为-5.4%。
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三、结论
2023年房地产竣工面积的高基数必然限制2024年地产竣工增速数据，但在国家一系列的地产放松政策以及拖地经济平稳运行的决心下，2024年烂尾停工项目将会继续减少且相交2023年提速的概率较大，后于后期新开工项目多为优质地产公司均能如期交付，因此预估2024年地产竣工增速为-5%-0。
