居民小区停车位权属及相关法律问题分析

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居民小区停车位按照权属情况，一般可以分为产权车位、人防车位、非产权非人防车位。

（一）产权车位

产权车位是经规划批准、并经房产登记、具有产权证的车位，居民小区里一般是非人防工程的地下停车位。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

《物权法》第七十四条第一款第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权车位归属于开发商，其可以出售、附赠或出租。

（二）人防车位

人防车位是设在人防工程里的车位。《人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《北京市人民防空条例》第十五条规定：鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第二十五条规定：平时使用人防工程，应当按照规定报人民防空主管部门审查批准，并向人民防空主管部门申请办理《人防工程使用证》。我国相关法律法规并未明确规定人防车位的所有权，一般认为开发商不具有所有权，但具有使用管理收益权，可以对人防车位出租或附赠。

（三）非产权非人防车位

非产权非人防车位，需根据其是否计入公摊面积，是否占用业主共有的道路或者其他场地来判断权属。实际生活中，一般是占用业主共有的道路或者其他场地的地上停车位。《物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

由以上法条可以看出，超规划或者规划外建设的，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位由业主共有。

居民小区停车位相关纠纷的司法裁判案例

【案例1】 开发商未明确告知地下车位系人防工程，业主主张构成重大误解要求撤销协议[（2016）京民申字第1039号]

基本案情： 2013年11月23日，徐博瑞（乙方）与中矿宏业锦泰公司（甲方）签订《北京市商品房预售合同》，同日，双方还签订了《协议书》一份，协议主要约定：“为方便乙方生活，甲方向乙方提供地下附属设施供其使用，双方达成如下协议：1、地下附属设施由甲方投资建设，依法享有使用权和收益权。乙方在使用中应当遵守相关法律法规及政策规定。2、甲方向乙方提供地下附属设施编号为：130。3、乙方应在签订本协议的同时向甲方一次性支付使用费人民币20万元。乙方应当按照相关法律规定，与物业管理公司签订相关协议、文件，入住后即可正常使用相应的地下附属设施，只需按规定向物业公司支付相应的管理费用。4、乙方对该附属设施的使用期限自本协议签定之日起20年止。期满后由乙方继续使用，不再另行收取使用费。……徐博瑞于2013年11月23日依约支付了20万元。中矿宏业锦泰公司至今仍未将该车位交付给徐博瑞。徐博瑞诉至法院，主张因其对地下车位的性质存在重大误解，要求撤销《协议书》、中矿宏业锦泰公司返还其使用费及支付利息。

法院裁判： 1、《协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形，合法有效。2、协议约定的是使用地下车位，并非转让买卖，对合同内容并不会产生重大的误解。3、徐博瑞取得地下车位的永久使用权，一次性向中矿宏业锦泰公司支付使用费20万元，并不会随地下车位性质的变化而发生重大改变，该价格并未导致明显不公平。4、人防工程使用证审批属于行政机关正常的管理规范，并不必然影响对地下车位的使用，即便是出现人防工程不能通过审批导致地下车位无法使用的情况，也属于中矿宏业锦泰公司违约的情形，徐博瑞可另行主张解除合同。综上，徐博瑞主张因其对地下车位的性质存在重大误解而要求撤销《协议书》，无事实与法律依据。

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