地产八卦女说
不要相信大V。不要在此时抄底,不赞成买重庆。
备注:我是小V
文 | 柯谈
导读:
一、预测房价即将上涨是极其荒谬的
二、现在投资房产是极其愚蠢的
三、房产投资城市的选择
四、总结
从我国房地产发展近20年的历史来看,此轮房产调控可谓史上最严、规格最高。从2016年3·25沪深新政开始,经历了9·30京津新政、国庆20城新政、12月中央“房住不炒”出台、2017年全国重点城市限购、限售、限贷、限价和限商,到近期“石九”大“房住不炒、租售并举”的历史定位,基本遏制住了房价的暴涨局势,伴随着北上深一线的领跌,二三线也基本已达到了历史高位。
因此,近期不少网络大V蠢蠢欲动,误判房价已经到底,鼓动大家抄底入市,甚至建议抵押自住房产、套取高成本消费贷款继续到一二线城市炒房,这种极端盲目的行为实属不负责任之举。下面我将为大家客观分析一下当前的楼市行情:
预测房价即将上涨是极其荒谬的
某些大神、大V预测深圳2018年2月房价即将再次上涨,北京下跌的板块现在可以马上抄底,这种预测是极其错误和荒谬的。
理由一:房价上涨必然是在鼓励政策出台之后。先给大家提供两幅10年来全国和上海的房价走势图:
从上图中,我们可以清晰的看出历史上的三次房价暴涨起点分别是:2009年3月、2013年1月和2015年5月。那么,这个时间点之前都有哪些重大事件发生呢?
经过分析,能够看出每次房价上涨必然是在调控政策松动,ZF鼓励购房以后才会出现的,没有特例和意外。房地产历来都是经济增长调节的工具,经济滑坡时,利用房地产托底,经济过热时,利用房地产降温。ZF的目标是,保障居有其所的基础上,确保经济平稳增长。没有ZF鼓励购房,单凭投机客炒房客,房价根本不可能上涨,只有让广大老百姓都意识到房价即将上行,并且能够以更优惠的成本买房,才会形成全民买房、全民改善的局势,从而推动房价快速上涨。
理由二:短期房价是政治问题,长期房价是需求问题。
房价的长期走势是由经济发展和人口需求决定的,但是3-5年内的短期走势必定是政策决定的,这是政治原则问题。尤其处在政治高压的关键时期,地区房价的走势完全是地方ZF政治立场和政治站位的问题,根本不是经济问题。
地方父母官的政绩升迁完全由他的站位立场决定。我Dang的执行力是有目共睹的,是不容挑战的。Dang和ZF可以采取一切行政手段和经济手段控制地区房价,甚至完全可以出台禁购禁售,冻结房地产交易,让房产失去流动性,既不会涨,也不会崩盘。所以说,在石九大刚刚结束之际,就鼓吹房价立刻上涨,是没有政治头脑,没有政治觉悟的鼠目寸光。
综上所述,在ZF调控政策没有松动,还未出台鼓励购房政策,并且将控房价上升到政治高度的此时,如果还胆敢预测、鼓吹短期内房价上涨,必将是不识时务之辈,此时利用高杠杆炒房者必将受到现实的严惩。
现在投资房产是极其愚蠢的
我为什么反对大家现在抄底投资房产呢?
理由一:房价必将进一步下探。从目前的形式来看,调控政策短期内绝不会松动,也就是说在调控高压下,全国房价都会进一步下探,北京已比高点下跌至少10%,上海也已下跌5%-10%,二三线城市也随着库存见底达到高位,换言之,在没有鼓励政策出台之前,全国房价一定会处于继续下跌的态势。
理由二:购房成本剧增。目前的调控政策可谓史上最严。以上海为例,二套非普通首付比例由4成提高至7成,贷款利率由9折上浮至1.1倍、公积金贷款额度下降,利率上浮,购房成本剧增。从以下数据,大家会有直观感受:
首付4成:400万现金可买1000万房子
首付7成:400万现金可买571万房子
上浮10%:本息总和490万,月供:20500元
9折优惠:本息总和452万,月供:18800元
调控前:商贷审批1个月, 放款0.5个月
调控后:商贷审批2-3个月,放款3个月
由此可见,现在把巨额资金投入房产,不仅被长期套牢、而且还丧失了其它投资渠道带来的收益,资金一边承担高额利息,一边损失其它投资收益,在房价仍然不断下行的当下,选择此时投资房产实属愚蠢之举。
房产投资城市的选择
我在一线城市“不再欢迎”年轻人,我们该怎么办?一文中,曾经为大家分析过,房产投资的首选城市是一二线城市及一线的外围城市。今天我再给大家细化一下具体哪些城市更具备投资价值?
房产投资除了要考察经济增长,产业基础和人口增量外,另外一个非常重要的依据就是:二手房成交量越大,投资价值越大。
理由一:二手房成交量大,说明土地稀缺,投资价值高。一个城市二手房成交规模大,说明住宅用地供应稀缺,一手房短缺,这样的城市通常一手房都会豪宅化,而持续涌入的人口推动了二手房的的换手率,二手房交易频繁,买入和卖出时间周期短,易于变现,流动性更好。比如北京和上海。
理由二:二手房交易量大,说明设施完善、配套成熟、管理到位。二手房交易比重大的城市,说明建成区和老城区设施完善、配套成熟,管理到位,与新城和郊区相比,更能够持续吸引人口导入,改善置换也以本区域为主,再加上学区、医疗、交通等配套,房产保值增值性更好。
理由三:二手房交易量小的城市,说明库存积压严重,投资房难以抛售。部分二线及以下城市,新城开发力度大,通常库存积压严重,新房供应充足。如果人口导入又不足的话,房价难以持续增长。而且,由于当地人没有购买二手房的习惯,所以你投资的房产很难找到接盘侠抛售变现。所以,房产投资要尽量避开这些城市。
总 结
一、未来1-2年的非常时期内,一二线城市房价绝不会继续上涨。
二、房价上涨的信号是国家或者地方ZF出台鼓励购房政策。由于房价的惯性和老百姓购房的从众性、羊群性,房价上涨起点(最低点)是在出台鼓励政策3个月之后,大家可以选择此时出手抄底。
三、目前,听信某些大V的言论,以高成本、高风险投资房产是非常愚蠢的。
四、房产投资首选二手房市场成熟、交易量大的一二线城市。
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