正文
贝壳集团是中国领先的居住服务数字化平台，经营主体为贝壳找房科技有限公司。
2001
年
9
月， 贝壳前身
“
链家
”
在北京成立，开始经营房产交易服务业务，其创始人为左晖（于
2021
年不幸离世），现任董事长兼
CEO
为联合创始人彭永东。
2018
年将链家升级为贝壳平台，开创
“
线上线下一体化
+ACN
经纪人合作网络
”
的商业模式，革新了传统房产交易行业。
2020
年
8
月公司在纽交所上市，募集资金
21.2
亿美元，同年
11
年增发募集
23.61
亿美元，两次募集金额超
316
亿元，
2022
年
4
月被美国证券交易委员会（
SEC
）纳入基于《外国公司问责法案》（
HFCAA
）的认定名单，
2022
年
5
月
11
日以
“
双重主要上市
+
介绍上市
”
方式登陆港交所，
2025
年
3
月
10
日进入港股通。
股权结构
股权结构方面，由于创始人左晖离世，
其家族信托基金已将之前所持有的
B
类股全部转换为
A
类股
，并将大部分投票权转移给现有管理层，目前持股比例约
23.1%
，仍是第一大股东；第二大股东为腾讯控股，持有约
11.2%
；管理层彭永东、单一刚持有
B
类股，通过彭、单、家族基金三方合作拥有约
49.2%
投票权。
2022
年港股上市前夕，公司分别授予联合创始人兼董事长彭永东约
7182
万股，授予联合创始人单一刚约
5387
万股，这使得两者股份薪酬费用在
2022/2023
年分别合计达到
8.09/12.26
亿元，预计未来
1
～
2
年仍将出现偏高的股份薪酬费用，考虑到实际掌权者股份占比并不高，不排除未来可能会出现持续性高股份激励奖励，在股权结构与股东退出方面，存在一定潜在风险。
行业概况
居住行业，作为拥有超大规模的市场，尽管近年来房地产市场经历了深度调整，但其作为国民经济的支柱地位依然稳固如初。
纵观全球经济发展史，
房地产
始终是经济运行的核心构成要素。据公开数据显示，依据企业招股说明书披露信息，
2021
年行业整体市场规模达
39.6
万亿元，表明企业面临的市场容量仍极为可观。
然而受
2022
—
2023
年房地产市场持续调整与宏观经济承压影响，基于
2024
年实际统计数据显示，新建商品住宅交易总额录得
9.67
万亿元，系
2016
年以来首次跌破
10
万亿元基准线，较招股书援引机构预测的
16.6
万亿元存在显著差距。存量房市场同步承压，证券机构研报表明，
2023
年二手房交易规模已回落至
2016
年水平。
值得关注的是，政策层面已实施多维度纾困措施。监管部门相继出台市场托举政策，着力修复市场预期、促进交易复苏。
当前，重点城市的成交数据已呈现出筑底回升的趋势，鉴于房地产业在宏观经济中的支柱地位，维护该行业的平稳健康发展无疑利大于弊。
根据披露数据，
2021
年公司在居住市场交易总额为
3853.5
亿，断层式领先第二名，但市占率仅为
9.7%
，行业呈现高度的碎片化。
根据公司财报披露，
2024
年交易总额为
3349.4
亿元，与
2021
年相比下降了
13.08%
。考虑到新房和二手房交易量的下滑，以
26
万亿元的交易总量为基准计算，贝壳的市场占有率约为
12.9%
，相较于
2021
年，其市场份额有所提升。
根据
IPO
数据，在经过我们整理后，
2021
年二手房交易中通过经纪服务完成比例已经达到约
89%
，整体渗透已经基本到顶；房屋租赁则刚过半程，但考虑到房屋租赁市场的碎片化性，预计很难达到二手房市场高渗透；新房交易随着房地产市场遇冷，通过经纪服务完成的比例则在不断向上渗透，考虑到新楼盘的特殊性，市场火热时，好的楼盘或不需要通过经纪服务来完成，预计该业务也很难达到二手房渗透率。
进一步的整理后，不难发现，从
2016
年以来，通过
经纪
服务产生的交易额不断在增长，佣金率也在不断提升，整个行业
度过
了一段非常
肥美
的时刻。
然而，受宏观层面压力的影响，
2023
年监管层对二手房佣金率的监管趋于严格。
综上所述：
公司所从事的行业非常巨大，作为最大的交易平台，拥有的想象力也自然不小，行业虽然呈现出高度的分散性，其特征可能也决定了最终难以实现较高的市占率，但公司近几年经营表现体现出更具竞争力的一面，继续提升市占率的可能性也不低。不过，房地产佣金率影响过大，可能在较长的一段时间
里
都将处于被指导状态，这可能影响公司的货币化率。
资产负债表
现金及负债
2024
年公司流动现金类资产
616
亿，长期存款预计约
150
亿，合计现金类资产约
770
亿，有息负债
2.89
亿，扣除客户备付金
60
亿，净现金
717
亿。
报表显示财务收入为
12.9
亿，其中参照以往情况，预计投资收益约为
10
亿，存款利息率约为
3.2%
。
运营项目
－
资产端
2024
年公司核心运营项目负债端合计
121
亿。
贝壳未单独列示存货项目，主要系鉴于存货价值相对较低且影响有限，相关金额已归集至
"
预付款项、应付款项及其他资产
"
