【洋湖H492】嘉信拿地，问我产品？卷就完事

主要观点总结

本文主要描述了洋湖南Y06-H492地块的激烈土拍情况，由嘉信拿下该地块并进行了产品推演。文章还介绍了地块配套情况、与隔壁玉海棠的对比、户型设计思路以及噪音问题。最后总结了洋湖小六边形的优缺点。

关键观点总结

关键观点1: 地块情况

洋湖南Y06-H492地块由嘉信拿下，溢价14%，楼面价较隔壁玉海棠贵566元/平。地块素质较高，预计将不会有刚需产品，配置产品为四房起步，约百平左右的刚需户将被忽略。

关键观点2: 配套情况

地块离地铁和商业中心较近，配套完善。但主要的短板在于临近潭州大道，存在噪音问题。

关键观点3: 与玉海棠对比

相较于玉海棠，该地块在配套上基本打平，地铁商业稍近一些。在产品设计上采用了新的设计思路，更注重得房率的提升和户型设计。

关键观点4: 户型设计及噪音问题

新的户型设计更注重山墙面报建飘窗和外机隔板的叠加，以提高得房率。同时调整核心筒的设置以提供纯粹的私梯和电梯厅采光。但主要的挑战依然是潭州大道的噪音问题，需要采取有效的措施来降低噪音影响。

关键观点5: 总结

洋湖小六边形地块优缺点明显。嘉信需要拿出足够的诚意来应对噪音问题，以及如何在竞争中拿出更具吸引力的产品。

正文

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产品推演

园长获得的小道消息， 本地块素质摆在这，基本不会做很刚需的产品，也就是起码在130左右起步，均为四房产品。 因为细心的朋友现在也会发现，长沙的户型设计越来越趋同了，一旦确定了产品和面积段，户型都将大同小异。毕竟新规已经发展到了一定的阶段。那么到底会配多大的面积呢？

因面积段配置决策环节很多，因此本产品推演环节 仅供娱乐 ，并不代表最终方案，大家看个乐子就好。

128+139+168

此方案共配置3个面积段： 128+139+168。 众所周知， 地块东侧临潭州大道 ，那么 利用 小户型遮挡一下道路噪音 应该说是基本操作了，因此大概率放置最小的面积段128在东侧临潭州大道的位置。

并且由于地块 东、南、北均有道路 ，仅有西侧没有，所以，中间最好的位置相信会留给大户型168，且168为了获得更好的得房和品质，必然是独栋存在的。那么139呢？由于 地块容积率为2.4，限高80m，总建面为11万方， 减去这几栋128+168，剩下的货值就自然分配给了139， 且139大概率以双拼为主，否则将难以消化剩余的量 。

有朋友就会问了：园长，这块地会存在有小高层的可能性吗？存在的。 我们看到下图的天际线控制图也可以发现，临南侧其实是有摆放51米高的住宅楼的条件。 但前提是需要将168的货量增加，因此园长并没有在模型里体现出建筑高度的变化。 简而言之：可以有小高层，但具体有没有，还得看开发商如何控制户配，以及其开发策略如何制定。

03

对比玉海棠，优劣势在哪？

距离地铁、商场更近

其实 H492 和玉海棠所在的H491配套真的非常类似，仅仅只是比玉海棠 更靠 近商业 +地铁100-200米。 实际上，上车了玉海棠的朋友完全不必就纠结这一点点距离，可以试着想想，那玉海棠的朋友去麓山国际洋湖实验学校反倒也是比隔壁近了100-200米呢。 且不要忘了，这块地的成本可比玉海棠贵，不会背刺。 配套方面，都是不错的，基本没差，地铁商业稍近一丢丢罢了，此项基本打平，略赢。

洋湖南Y06-H492周边配套Mapping

产品迭代，得房提升

由于历史遗留问题，玉海棠刚拿地的时候新规才刚出炉没多久，各方面的设计手段都还在发展中。 因此玉海棠当时的报建逻辑是将 客厅房间都报建为飘窗 的同时，再叠加 半开敞 面积+设备平台

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