正文
2.2人口背景：人口流动增加，租赁需求旺盛
根据《中国流动人口发展报告（2016）》数据，2005-2015十年间，一二线城市流动人口比例有很大提升，十大核心城市达到36%以上，北上广流动人口比例达到45%以上。流动人口的整体年龄偏小，积蓄有限，对租赁住房的需要相对强烈。当前我国租赁人口已达1.9亿左右，租赁的市场规模已超万亿，中国租赁市场将进入快速发展阶段。
图 - 2009-2016年中国流动人口规模（单位：亿人）
流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数以上流动人口居住时间大于5年，长期房屋租赁市场有客观存在的需求。中国租房市场未来需求空间巨大，核心因素就是一线和部分二线城市房价高涨，租房群体转向购房的时间将大大延后，租房时间变长，租赁需求将大幅增加。
根据相关机构预测，未来租房人口占比在全国层面将超过30%，一线城市会超过40%，这是一个需求空间广阔的市场。近年来长租公寓发展迅速，房地产、互联网、酒店集团等各类公司投入巨资开始快速布局。
国内长租公寓市场最早起源于2010年，YOU+公寓和魔方公寓分别在广州和北京试水长租公寓。几年发展下来，长租公寓的市场层次划分越来越明显。
3.1高端市场
高端市场服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。如新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”，竞争压力不大;而国内领先的公寓企业“优帕克（yopark）”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好，已初具规模。从满足富裕阶段尊重与自我超越居住需求出发，将楼盘定位位置较好的高端楼盘，对象为租金承受能力在8000以上的高端人群，提供完善的酒店式管理服务
但目前高端涉外租赁面临以下问题：
1)经历过08年的金融危机后，房地产、金融行业受宏观波动影响高端人群，外企高管撤离中国现象日益严重。
2)涉外市场面临在单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展。未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。
3.2中端市场
2011-2013年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务，如集中式公寓可提供大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧)，还会定期组织的线下活动。从满足处于小康阶段的白领居住需求出发，除了简洁大方的装修还需要满足交际的圈子活动；月租金承受能力3500 - 8000左右；一般来说所处地理位置较好，交通便利。
3.3低端市场
价格低廉，以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主，多为床位出租，仅提供生活必备用品，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求。满足年轻人走出校门初踏社会居住需求的公寓，主要是在城市相对偏远位置找闲置房源，进行统一的装修，客户月租金承受能力3000月以下。
对比这三类市场，目前中段市场空间巨大且竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。
