|
第二篇、真实案例告诉你，为什么买重庆无本万利（一）
这是去年的案例，现在不再适用，但不代表2019年或2020年不再一次出现这样的机会。
我们不讨论本轮房价飙涨和重庆的滞后效应、不讨论M2、不讨论一线城市资金的外溢、一切分析重庆楼市会涨的附加条件都不谈（当然这种条件说起来这的太多太多，靠谱的像重庆基数低、基础牢靠、供地量在2014达到峰值后逐年递减、主城人口持续流入等等等等，不靠谱的比如欧讲的重庆是战时陪都等）。站在2016年的10月，我只假设这样几个条件：
重庆楼市每年涨幅大约等于中国GDP增速，也就是7%，重庆房屋租金年均涨幅约为7%，也就是说，我心里的预期是，重庆房价和重庆房租，十年翻一番，这样的假设你觉得是保守还是激进？事实上，如果加上房价，我们国家实际的通货膨胀率是远高于7%的，任何东西的价格，你估计它10年翻番，都不能算是激进。
以下内容为本人实例，隐去一些信息，但是明眼人一看便知。如有雷同纯属巧合，认识我的朋友肯定会看出来啦，anyway大家权当一乐。
XX公馆10X平米精装房，带巴X中学指标，含税总价134万。
其中自有资金10W，个人借款及消费贷34W，按揭贷款90万。
所有资金成本：自由资金按照4%的年息计算，借款及信用贷综合成本6%，按揭月供4385元，年支出77020元。年收入（前面忘了说，这套房一直有人租用，月租金6000元）72000元。第一年净支出5020元，但是请注意，房租有押金占款，并且是预付制，第一年就可以基本实现收支平衡，第二年及以后年份，由于租金持续上涨，很快就可以实现正流入。每年的资金正流入忽略不计，
问，十年以后这笔投资的收益是多少？
答：
1340%
13倍，就是这样轻松自然。我可以负责任的告诉你们，
大部分真正的炒家，他们自有资金不到所购房屋首付的10%，是首付的10%，不是总价的10%！！！一些到一手售楼部一掷千金的土豪，并不能算真正的炒家。
这里面有很多变量，每一个变量的调整，都会影响最终的结果。比如，房价年均增速不到7%或高于7%，租金如果没有这么高怎么办，个人没有融资能力，首付全是自有资金。
好，我们来一个
极端保守
假设：10年房价涨幅50%（年均不到4%，你信么…）首付全部自筹，租金收入每年4%，年均增幅4%。计算过程忽略，我直接告诉你结果，首付44W，后续流出资金约5W，结果是收益率136%。在资产价格年均膨胀仅仅4%的假设下，10年也可以获得136%的收益，满意吗？
事实是，房价完成这50%的增幅，只用了半年时间，多么可怕。
在我去年第一次发帖告诉网友们我这个操作思路的时候，他们是这样说的：
XX公馆10X的房子能租6000？4000都租不出去！
重庆肯花6000块租房的人买不起房吗？鬼才信！
租金这么高，为什么大家不买房？为什么会有人花这么多钱租房？
重庆收入低的很，平均工资1000多块！
10年翻番，万一下一个10年房价跌了呢？
重庆把老子套惨了，终于有解放军了。
赶紧把老子大学城的房子接了！
我想一一回答这些在网上的喷子，他们用仅有的一点点道听途说的信息去喷别人，不思考不调查市场，坑爹坑老婆就算了，还要误导无辜群众，不能忍...
XX公馆10X的房子能租6000？4000都租不出去！
老子买房子的时候里面就有租户，我要编故事骗你？买房子前我就把所有中介跑遍了，不仅是作为买家，还会以租房的角度、作为房东的角度，统统了解清楚！按照去年的房价，重庆的租金水平在4%-6%是没什么疑问的吧？
重庆肯花6000块租房的人买不起房吗？鬼才信！
租金这么高，为什么大家不买房？为什么会有人花这么多钱租房？
不是每一个人都会这样考虑问题，只租不买的大有人在，租房的原因五花八门，各种类型高端住宅也都有相应的租赁人群。（买核心区，大学城之类的不谈，别墅之类的不谈）
重庆收入低的很，平均工资1000多块！
骗鬼啊，重庆收入挺高的，除了超高薪岗位少，个人感觉普遍工资水平是一线的70%-80%吧，低收入人群是有很多，但是哪儿都有低收入人群。
10年翻番，万一下一个10年房价跌了呢？
不想和你聊了，再见~
重庆把老子套惨了，终于有解放军了。
来啊，房子信息发出来，看看有没有人感兴趣。
水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数50人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
|
