好地研究院：房企资金回笼哪家快？（微信文章未删减版）

核心提要：

一、绿城、万科：开盘快、平均去化较好，资金回笼良好

二、热门地块整体去化较好，个别项目爆冷滞销

文/好地研究院方晓泉、周吉羊

去年四季度以来，上海土地市场热度持续减弱，头部房企成为拿地主力。

而头部房企十分重视资金滚动速度，其快慢程度，取决于拿地和回款速度，主要在于3个方面：

一、拿地节奏，参拍多少次能拿到地；

二、工程节奏，即何时开盘；

三、项目销售速度。

最理想的状态是每次一出手就能拿地，拿完地之后开发节奏快，五到六个月甚至四个月上市，项目销售快，开盘即可售罄，资金回笼后便立马拿地。

然而，拿地速度很大程度取决于“运气”，即土拍摇号成功率；工程节奏也会受到各方面因素所影响；销售去化速度也受内外部因素影响：外有难以预测的大环境，特别是最近一年市场持续低迷，销售往往不达拿地时的预期，内有公司品牌、产品定位、竞争格局、营销策略等等。

2022年四批次到2023年二批次集中出让的项目，大多数都在自去年四五月到现在的一年内开盘，此次好地研究院盘点各家房企资金回笼的情况，特别是一些热门摇号地块，看一看哪些房企和项目资金回笼快、又有哪些比较慢。

特别说明：①本文仅就这一段时间公开市场所拿项目进行分析，不代表公司整体资金情况。②本文只以房地比（销售额/拿地金额）作为资金回笼速度的衡量指标，不考虑其他因素，房地比越高代表资金回笼越快。

一、绿城、万科：开盘快、平均去化较好，资金回笼良好

2022年四批次至2023年二批次（2022.12.9-2023.8.2），上海累计成交49宗商品住宅地块，有近50家企业拿地。

其中，拿地额（权益）前十房企中，7家为央国企、2家为混合所有制、1家民企，具体如下：

2022年四批次至2023年二批次房企拿地额前十

好地研究院统计，前十强房企平均开盘时间5.8个月，集中在4-8个月的区间，开盘节奏相对相差不大；总权益拿地额743.4亿，截至当前（4.10）总权益销售额413.9亿，平均房地比（回款/拿地金额）仅为0.56，资金回笼整体偏慢，最高的和最低的相差较大，呈现出几家略欢喜几家特别愁。

①绿城、万科整体资金回笼情况较好

绿城在此期间全资拿下3宗地块，位于青浦徐泾、嘉定南翔、闵行梅陇，权益拿地额139.2亿。

3盘分别为春晓园、留香园、沁兰园，平均拿地到开盘速度4.3个月，在前十房企中最快；累计回款151.45亿，房地比1.09，在前十房企中最高，也是当前唯一一家资金回笼超过拿地额的房企。

万科拿地2宗，位于闵行梅陇、松江新城，权益拿地额76.3亿。

2盘分别为朗拾花语（联合中国铁建）、海上映象，目前均已在售，平均拿地到开盘速度5.3个月，在所有房企也处于前列；累计销售金额64.42亿，房地比0.84，均位列所有房企第二。

②华润置地、中国铁建尚可

7家央国企中，华润置地回款表现最好，全额在浦东川沙、青浦徐泾斩获2宗地，金额60亿。

2盘分别为观宸润府、虹桥润璟，均有房源在售，平均拿地到开盘速度5.5个月；累计回款42.38亿，房地比0.71，排名第三。

中国铁建旗下的花语前湾、朗拾花语、熙语3个楼盘的开盘节奏同样较快，平均在5.3个月左右，累计销售金额63.99亿，房地比0.52。

③大华、保利发展、华发、建发一般

本土民企——大华拿地1宗，金额47.4亿，位于闵行浦江，项目拿地到首开5.3个月，累计去化18.7亿，房地比0.39。

保利发展拿地3宗，位于青浦重固、闵行莘庄、宝山大场，平均开盘时间为6个月，累计去化19.69亿，房地比0.31。

华发拿地2宗，分别为松江洞泾的海上都荟以及青浦西虹桥的蟠龙四季，平均开盘时间为5.3个月，蟠龙四季开盘热销，由于海上都荟体量较大且刚刚开盘不久，整体房地比0.3。

厦门建发在浦东曹路和青浦新城分别打造了青云上（联合联发）、印象青城（联合保利置业），平均开盘速度约6.4个月，房地比仅0.23。

④中交城投、保利置业较差

中交城投、保利置业则保持了相对较缓的开发节奏，平均速度在7个月以上：

中交城投于2022年四批次竞得青浦华新地块，即凤启虹桥项目，拿地金额48.76亿，当前累计销售9.78亿，房地比仅0.2；

保利置业在青浦新城和杨浦拿地2宗，其中位于杨浦平凉的琅誉项目拿地迄今已隔9个月还未开盘，在此影响下，加之在售项目去化弱势，房地比在0.2以下。

拿地额前十房企房地比和开盘速度排名

二、热门地块整体去化较好，个别项目爆冷滞销

好地研究院选取了每一轮次参拍家数最高的3-4个项目发现，各批次热门地块整体去化表现良好，平均开盘速度6.1个月，房地比0.85。

同时，受限于开发策略、周边市场、项目定位、产品打造等多因素影响，不同地块间的开盘节奏、去化行情也存在分化。

如2023年一批次的中企·云启春申，相较同批其他热门地块，入市最晚、去化最慢；2023年二批次首轮的映翠府和中环金茂府，前者于去年底首开至今销售额3.57亿，后者虽然晚3个月开盘，但销售额已达11.3亿。

还有即便是“快周转”策略下的绿城，同一批次拿地的3个项目，亦于同一时间段首开，迄今销售额也呈现梯队差异。

1、2022年四批次：热门地块开盘时间7.5个月，销售额已超拿地额

宝山顾村和青浦赵巷2宗竞争激烈，顾村地块共有12家房企参与一次性报价，由佳运竞得，案名瑞璟湾；青浦赵巷共有8家房企参与，7家进入一次性报价，最终由国贸竞得，案名虹桥璟上。

2个项目均在2023年7月中下旬开盘，开盘速度7.5个月左右，至今整体销售周期较长，回笼资金已超过拿地额。

2022年四批次热门地块开盘速度和销售情况

2、2023年一批次：部分项目已清盘，最热门地块开盘慢、去化差

①资金回笼情况较好：华发蟠龙四季、保利建工·海玥锦上

在本轮出让中，西虹桥龙联路北侧07-02地块吸引20家房企及联合体竞拍，最终由华发&南通瑞城联合竞得，打造了蟠龙四季项目。

项目仅过5.4个月就完成入市，开盘即售罄，整盘销售金额23.34亿，房地比1.22。

此外，保利建工拿下的闵行莘庄地块有16家房企参与，该项目为海玥锦上，体量小，于2023年11月入市，目前去化八成，销售金额16.15亿，房地比1.23。

②资金回笼一般：华润虹桥润璟

华润虹桥润璟位于青浦西虹桥，同样也有超过10家以上房企竞拍，项目于2023年10月入市，目前销售额17.42亿，房地比0.58。

③资金回笼情况差：中企云启春申

本次参拍最多的是闵行莘庄社区16A-07A地块，共吸引28家房企竞拍，中签率仅为3.6%，最终由中华企业竞得，定名云启春申。

项目于2023年12月12日首开，距离拿地7.8个月，但与出让阶段时的火爆形成对比的是，当前累计销售额2.51亿元，房地比仅0.12。

2023年一批次热门地块开盘速度和销售情况

3、2023年二批次首轮：资金回笼整体较慢

闵行华漕地块、嘉定新城地块及宝山大场地块，是本次热度最高的地块，均吸引了18家房企参拍。

①资金回笼情况一般：中国铁建花语前湾

闵行华漕的中国铁建花语前湾首开最早，为2023年11月21日，开盘速度仅4.4个月，目前销售额40.83亿，在同批次项目去化情况最佳，房地比0.66。

②资金回笼情况差：中环金茂府、映翠府

宝山大场的中环金茂府于2024年3月21日开盘，间隔8.4个月，销售额11.3亿，房地比0.36。

杭州大家&浙江钱江&维科拿下的嘉定新城映翠府项目在2023年12月28日开盘，间隔5.6个月，销售额3.57亿，房地比仅0.21。

2023年二批次首轮热门地块开盘速度和销售情况

4、2023年二批次次轮：绿城摇中3宗优质地块，平均4.3个月入市，销售情况各异

绿城无疑是本轮的幸运儿，上演“帽子戏法”，通过摇号竞得热度最高的闵行梅陇、嘉定南翔、青浦徐泾3宗宅地，耗资139.2亿。

3盘入市时间相隔不到5天，开盘速度都在4.3个月左右，累计销售金额151.45亿。

沁兰园去化最好，三开三罄，目前已经收官，网签金额91.23亿，房地比1.48；留香园去化次之，网签金额47.84亿，房地比0.98；春晓园较前两个楼盘资金回笼情况相对一般，贡献12.38亿销售额，房地比0.43。

2023年二批次次轮热门地块开盘速度和销售情况

结语：

整体来看，上海市场房企资金回笼速度在放慢，既影响了项目的利润，又意味着资金不能快速滚动，无法持续拿地以保证规模，同时也将放慢供地方的出地速度，据悉，二批次拟上市地块的数量不多，正是受房企谨慎心态和资金紧张所共同影响。

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编辑∣周吉羊

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