主要观点总结
本文分析了杭州的房价泡沫情况，通过房价收入比、租金收益率、房价周期波动指数三个细分指标进行综合研判。目前杭州房价处于小幅高估状态，但其他指标的影响也不能忽视，房价泡沫挤完与否还需观察。
关键观点总结
关键观点1: 房价泡沫指数分析
老杨构建了房价泡沫指数，包含三个细分指标：房价收入比、租金收益率和房价周期波动指数。目前杭州的房价处于小幅高估状态。
关键观点2: 房价收入比的变化
杭州的房价收入比在2021年达到历史最高点23倍，之后连续六年下滑，目前接近14.5倍。这显示了杭州房价在过去一段时间内的波动。
关键观点3: 租金收益率的变化
杭州的租金收益率在近几年有所下跌，但近年来有所缓慢爬升，当前为1.8%。这表明杭州的房价跌幅超过了租金跌幅。
关键观点4: 房价周期波动指数
杭州的房价周期波动指数显示，虽然目前处于正值区间，但依然处于小幅高估状态。近半年以来该指数已经下滑，但挤泡沫的速度已经放缓。
正文
在那之后，房价收入比震荡式上涨，次高峰出现在 2022 年，为 18 倍。
但目前接近 15 倍的房价收入比，到底是高还是低呢？
为了更好地研判这个问题，我们需要构建房价收入比指数。
2024 年杭州的房价收入比指数是 -56，负值代表着它已经低于历史平均水平。
从目前来看，杭州的房价水平相比收入水平已经是低估了。
从这个细分指标来看，杭州房价没有泡沫了，但目前低估的程度要小于 2014 年到 2016 年。
我们再来看第二个细分指标 —— 租售比，也就是租金收益率的变化。
