主管部门说”房价是炒上去的“这你也信？

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其中有两个涉及房屋开发成本， 一个涉及银行房贷 。基本上来说，它们和具有投资购房需求的普通老百姓毫无关系。 主管土地房产的部门对媒体说什么“房价是炒上去的”，这是非常不负责任的说法。

我们首先来看房屋开发的成本。一般购房者不甚了解的是，中国内地的整个土地开发流程复杂， 需要办理的证件以及缴纳税费非常多，这实际上增加了寻租空间，也增高了开发成本。

在开发商进行土地开发以前，需要经过项目立项、资质审核、项目规划设计等等的考核，然后进行项目招标才可取得施工许可证。以上各个环节都要办证书，盖一堆公章。在取得施工许可证之后，还需要按规定加纳农民工保障金、社保费、城市建设费，以及人防工程建设费、契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等等众多税费。

众所周知，我们支付的高房价中有一大部分其实是政府征收的税费以及土地出让金。 据统计，土地出让金加上税费占房价的比例高达商品房价格的84%。 从现在往前推的十年期间，中国的 房地产特有税收增长11倍，占地方财政比例从10%上升到18%。 同时期，另外 六种间接的房地产税费增长7倍。这些在土地开发环节不得不支付的税费，构成了高房价的一部分因素。

此外，在繁琐的证书审批流程当中，存在很大的寻租空间。 从设计规划部门到城建乃至社保部门，谁都可以一言不合就不发予证书，导致土地开发进程停滞。 因此，想要快速获得证书上的红图章，开发商就只有在正常的成本之外再支付一大笔钱来疏通关系，确保各类项目证书顺利拿到。“额外交易成本”也必须被计入房地产价格当中。这一部分灰色的成本是很难确切统计的，但却占据了房价成本的很大一部分。

各种躲不掉的税费和灰色成本，抬高了开发成本，减少了利润。 房产开发商要想尽量多的盈利，就只能在房屋的“容积率”上面做文章。 所谓容积率，就是指一个小区建筑的总面积和土地总面积之比率。在土地牌面和税费环节，开发商由于支付的成本越高，他们就必须想办法在有限的土地上实现利益最大化。 要在单位土地上最大化利益，就只能尽量提高土地上能修盖的房屋面积。

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