中国人口迁移与房价预测

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，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞， 大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显 ，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着， 控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

美国人口迁移

1910-2010年，美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中，美国人口郊区化和大都会区化态势明显。

1.人口向郊区集聚明显： 1910-1930年，美国市区人口比重提高约10个百分点，明显超过郊区人口比重增幅（7个百分点）。但之后，市区人口比重基本保持不变，而郊区人口比重从14%增至51%。

2.人口向大都市区集聚明显： 1950-2010年，5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点，25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点，而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。

日本人口迁移

在日本城市化进程中，人口持续向都市区集聚。在1965年之前，各核心城市基本保持人口净迁入；之后，差异明显， 人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。

1.在1970年代日本经济增速换挡以前，除1944-1945年受战争影响外，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态，人口持续快速增长。

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