三四线地产超预期热销，原因何在？幕后功臣找到了

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2.1 棚改 1.0 ：实物和货币安置并重，政府主导，市场运作

棚户区改造行动早在上世纪 90 年代就散见于部分地市，其时主要是满足城市更新的需要。较大规模的棚户区改造行动肇始于于东北地区， 05 年 10 月，住建部（其时为建设部）出台《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》，拉开了地区层面大范围棚改化工程的序幕。

棚户区改造在推动之初经历了诸多尝试，后来随着工作的开展，一些指导性原则才逐步确立。如最早在推动东北地区棚户区改造时，提出的是“政府组织，市场运作。个人出资，政府帮助”的办法，政府起到组织和帮助的作用，其领导地位并不突出。在后期逐渐意识到个人和市场力量有限，难以筹措棚户区改造所需的资金，还造成沉重的负担，因此，“政府主导，市场运作”的模式被逐渐确定下来，即强调政府在棚户区改造中的主导作用。

棚改 1.0 阶段的典型标志，是在此期间，征收补偿采取实物安置和货币补偿并重的措施，由被拆迁人自愿选择。 其中，实物安置主要是通过建设新房的方式，即拆房子还房子，但这种安置方式的过渡周期较长，也增加了人员安置费用。

受限于资金问题，在棚改 1.0 阶段，棚改工程的推进进度较慢。 14 年 7 月国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，提出各地区在制定棚户区改造规划时要“量力而为，尽力而行”。 08-14 年间棚改开工量维持在 250-300 万套。若按 12 年末 4200 户存量估算，棚改工程需 12-14 年完成。

2.2 棚改 2.0 ：货币化安置优先， PSL 助力建设

15 年 6 月国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改由 1.0 进入 2.0 。 棚改 2.0 区别于棚改 1.0 的最大特征，在于补偿模式由实物安置和货币安置并重转向货币化安置优先。 棚改货币化安置，是指政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。

在棚改 2.0 时代，之所以政府敢于倡导成本更高的货币化安置方式，在于央行推出的 PSL （抵押补充贷款）创新性政策工具，部分解决了棚改货币化安置的资金问题。 PSL （抵押补充贷款）是中国人民银行于 2014 年 4 月创设，其目的是为支持国家开发银行等政策性银行加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，给开发性金融支持棚改提供长期稳定、成本适当的资金来源。央行通过 PSL 向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。

由于一二线城市棚改货币化安置套数占比很小，因此 PSL 相当于对三四线城市定向货币宽松。从 PSL 的期末余额来看，其规模扩张态势明显，从 2015 年 5 月的 6459 亿，在不到两年的时间内，已增加至 2017 年 2 万亿左右的规模。从 PSL 每月新增贷款量上来看， 15 年 5 月至 17 年 3 月期间，每月平均新增贷款约 800 亿元，有力地支持了棚户区的改造建设。

除了

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