大数据｜市场研究，来访量也挺可靠

正文

请到「今天看啥」查看全文

删去坐标轴标签，散点图删减了部分项目，下同

可以看到， 一方面，来访量高的项目，成交量往往更大， 除了受市场谣言影响较大的2016年三季度，2016年以来各季度来访量与成交量均呈现强烈的正相关性，相关系数在0.7左右。 另一方面，成交转化率指标（成交量/来访量）也较为稳定 ，2016年“3•25”调控出台后，转化率出现了8个百分点的下滑,但其后基本保持稳定，维持在16%左右，2017年1季度的传统淡季出现了短期回调，但2017年2季度即回升至16%。结合以上两点可见，只要在相对稳定的政策环境中，来访量与成交量一般会保持相对稳定的关联性， 来访量的结构变化，很大程度上也是在反映成交量的结构变化。

高来访量项目都没有高转化率，所以来访量过高肯定不好吗？

项目来访量越高，成交量固然往往更大，但往往也更难达到高转化率。数据似乎也印证了这一点 ，单季度来访量超过800的项目，其成交转化率就很难高于50%了。 不过考虑到开盘规模因素，在寸土寸金的上海，更多的项目还是愿意“精耕细作”，单期销售许可超过400套的，实在是少之又少。因此对于来访量超过800人次的那些项目而言， 与其他项目比较转化率指标其实并不公平。 对于来访量和转化率之间的关系，老表哥认为还是要分情况讨论。

若只分析来访量低于800的项目，可以看到转化率分布并没有因为来访量增大而出现明显变化，平均值在20%-30%之间，标准差也相近（均在0.2左右）。因此公允地说， 来访量的大小与项目成交转化率并不存在直接联系 。而那些因为来访量过高的项目（超过800），很多是 因为来访量过高而显得转化率低 ，反而说明这些项目吸引力更强，更值得我们去关注。

单季度来访量——成交转化率分析

注：此处平均转化率是算术平均

高来访量项目大多主打低总价、低单价产品

以单季度800来访量为界分析， 可以看到来访量高的项目大多主打低总价、低单价的刚需产品， 与其他项目存在着较为明显的差异。2017年二季度，高来访量项目均价为4.6万元/平方米、537万，而其他项目均价为6.4万元/平方米、1361万。在环线分布上也有明显不同，高来访量项目大多位于外郊环、外环外，而其他项目则多处于外环内和中外环。

不同来访量项目产品平均总价变化

不同来访量项目产品平均单价变化

高单价产品平均转化率更高，高总价产品却恰好相反

分单价段来看， 成交转化率有两个低点， 一是2-3万元/平方米，各项目转化率中位数为14%，另一个是6-8万元/平方米，各项目转化率中位数为12%，这一方面因为对应档次产品供应较多，可供选择面较大，另一方面是对应购房者大多为首置和再改，在购房选择上更加慎重，因此到访转化率也更低一些。 成交转化率的高点则出现在了高单价区间 ， 10万元/平方米以上的项目转化率中位数为30%，明显高于其他单价段产品，在高购置门槛、产品个性化的情况下，此类产品的购房者选择面不多，转化率也自然更高一些。

请到「今天看啥」查看全文