正文
这些成为所有关注房地产行业发展和关注房地产价格走势的人员，都必须思考和面对的问题。
2020年-2021年，全国各地房地产市场的分化与政策的分化
从2017年中央对房地产的“房住不炒”的定位出台以来，后续的政策主流是对房地产进行整治。房地产的发展受到重大影响，全国房价上涨的势头得到抑制。房地产行业出现由盛转衰的迹象。在此过程中，各地房价出现分化，房地产政策出现相应的分化。本文仅举两个不同的典型代表，以管中窥豹。
房价上涨的典型代表：深圳，出台政策打压房地产
房价出现快速上涨的深圳地区，在年中被国务院副总理韩正点名批评。从2020中国各地房地产市场表现来看，没有一个城市的房价上涨速度堪比深圳，也没有一个城市的房价热度与舆情效应可比深圳。
关于深圳楼市的报道：
从2014年以来，市场得出结论，中国楼市上涨看深圳。
深圳已经处于风口浪尖而万众瞩目的位置。
后续深圳市政府出台各类政策，但是仍然止不住房价上涨的势头。限制新房售价的政策，在下半年催生出“打新”的模式。一些有资金的投资客与具有购房资格但是没有资金实力的人士联合，认购新房，可以快速获得高额回报。这类打新在吸引市场关注的同时，也引起了监管部门的重视及针对性的政策出台。
因为“一张房票30万”、“到手就赚500万”的楼市“打新热”，以及深圳市政府对于房价上涨及房地产市场过热的深切关注，市场还出现深圳将率先开征房地产税的传言。虽然传言后面被权威部门否定，但是从中也反映出来，
政策将进一步打压房地产价格上涨的市场预期。
房价下跌的典型代表：哈尔滨，出台政策扶持房地产
在近几年人口出现流出，房价不振的东北省会城市哈尔滨，市政府在2020年11月中旬发布《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，支持房地产和建筑企业积极应对疫情给企业生产经营带来的困难。《通知》中提到的扩大公积金贷款人群范围、扩大商住公寓交易和使用权益等内容，被视为松绑楼市的体现。
根据国家统计局的数据，从2020年6月开始，哈尔滨二手房价格已经连续下跌了5个月。
在这种形势之下，去库存成为政策的当务之争，《通知》中明确：
“即日起至2020年12月31日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众。”“政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。”“积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。”
结论：
从全国范围的情况综合来看，当前的房地产政策不再是一刀切的做法，而是实施一城一策，针对不同的形势，采取不同的政策，政策的目标都是维护房地产市场的平稳发展。政策实施者既担心房价进一步快速上涨，泡沫增大，又担心房价下跌引发金融机构不良增加、经济萧条等一系列经济问题。
从这个角度而言，房地产税这种全局性的打压政策，激怒或是打杀灰犀牛，短时间之内不太可能出台。
房地产发展的历史（1979年－2020年）
本文作者在《财富第三波》一书中，将中国普通商品、房地产商品及资本商品的发展历史，都按照商品化、货币化和泡沫化的阶段进行划分。
按照这一划分方法，可以将中国的房地产展历史分为以下几个阶段。
1､商品化阶段，从1979年到1998年
房地产基本已经实现了商品化，房地产能够像普通商品一样自由的交易买卖。
2､货币化阶段，从1998年到2004年
房地产基本实现了货币化。大众已经有愿意且有能力从金融机构获得信贷支持购买房地产。拥有房地产的主体，也能够方便的以房地产为抵押向金融机构获得融资。房地产与货币之间的转换，快速而高效。
3､泡沫化阶段，从2004年到2017年
房地产过度货币化后，进入泡沫化阶段。泡沫化阶段，由于之前价格一直上涨，消除了房地产价格的波动，这使得房地产的货币性增强。货币性增强，进一步推高房地产价格，进而使得货币性进一步增强。这是一个自我增强的价格趋势。一旦形成，没有外部强力的打压与货币的釜底抽薪，趋势很难反转。
4､去势化阶段，从2017年到2020年
国家强力控制房地产泡沫，对行业进行整顿治理的阶段。这是房地产行业由盛变衰的转折时期。
或者，可以按照房地产对于全局的重要性的变化以及政策对其态度的相应变化，将房地产历史划分为“小甜甜”时代和“牛夫人时代”。
下面的文章，按照时间顺序，择重要时点重要事件，梳理房地产近几十年的发展历史，并且针对历史事件进行相应评论。
1､深圳全国土地第一拍，中国选择香港模式
1987年的深圳公开拍卖土地使用权。后人称之为房地产市场的天下第一拍。这场拍卖，创造性的将土地的所有权与使用权分离，突破了原有的传统土地管理体制，引起了国内外极大关注。
这是一块编号为H409-4的地块，规划为住宅用土，使用年限50年。经过多轮竞拍，最终该地块被深圳特区房地产公司以525万元的天价拿下，1年后这块土地上建起了东晓花园。
这次拍卖活动更多是一种象征意义。因为自这次拍卖以后到2004年，中国的土地绝大多数是通过协议转让的形式出让的。
为什么这次公开拍卖意义如此重大？
这要从我国的土地管理体制说起。我国1982年的宪法规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
宪法的规定，使得土地这一重要的生产要素，被严密锁定在国家与集体手中，无法向市场开放，因此也就无法被有效使用。我国改革开放初期，百废待兴，地方的各类建设急缺资金。地方政府手握如此重要的资源，却由于宪法的限制，无法便利的投入生产，以实现价值。
评论：
当时张五常先生，经常往来香港与内地，为国家和各地政府领导提供经济咨询，充当经济领域的国师角色。张五常非常熟悉香港的土地模式，因此当发现内地政府手握大量土地资源却受制于财政紧张而缺乏建设资金的时候，大惑不解。张五常将香港的控制土地供给及价格，通过土地出让获取财政资源，以及通过高房价限制消费以提高社会资本积累率的经济发展模式引入内陆。
