中国房地产：一堵倾斜的危墙

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从上市公司年报来看，房地产企业的资产负债率高达78%，如果加上隐性债务，可能更高。这个数据表明，房价下跌20%，房地产商的净资产就被消灭了，接下来，是银行去面对资产贬值的风险。

与此同时，2016年的房贷销售比显示，居民55%的购房金额来自于银行贷款，如果加上各种非银行渠道的首付贷、二次抵押等，住房抵押率大约在60%-65%之间。

总体而言，房地产行业就是基于信贷杠杆而不断扩张的行业，一旦房地产泡沫破裂，房价下跌，不仅待售的房产面临资不抵债的风险，已经售出的房产也存在类似风险，美国的次贷危机就是由这种房地产杠杆游戏崩盘引发的。

从供需两方面探究中国房价缘何持续上涨。

过去十年，中国房价的持续上涨源于两个方面的因素。

从看需求端来看，房产具有消费和投资的双重属性，从住房的消费属性来看，婚育人口的增加和居民收入的快速增长是主要的支撑因素；从2000年到2012年，每年新增的婚育人口大约1300万对，城镇居民的可支配收入年均符合增长率为11.05%。70后、80初的人口婚育高峰加上快速增长的居民收入是支撑中国房地产在过去15年持续上行的根本基础。此外，农村人口向城镇转移的热潮——城镇化也相应推动了三四线小城市房地产市场的繁荣。从房产的投资属性来看，货币供应量的增长和宽松的信贷条件是刺激房地产投资性需求的重要因素。过去10年，货币增量年均增幅为21%，大量的超发货币涌入地产市场，推升了房地产市场的价格。当然，与之相适应的还有银行相对宽松的信贷政策。

此外，从供给端来看，政府对住宅用地的控制是推高土地成本以及房价的因素之一。

政府限购、限贷等行政手段何时能退出政策工具箱取决于房产税、交易税等长效机制何时能逐步建立。

中国居民税收痛苦指数高？改善税收结构是关键。

就综合税率而言，目前中国为30%，低于大部分发达国家（发达国家的综合税率平均为38%-43%）。但是我国居民的税收痛苦指数却明显高于发达国家，其主要原因就是税收结构存在问题。

从一般的税收体系来看，流转税、所得税和财产税是一个国家最主要的三种税收来源，其加总占全部税收的90%以上。流转税是针对销售商品或提供劳务的流转额征收的一类税收。由于商品和劳务的交换无处不在，这就决定了流转税的征税范围十分广泛；流转税形式上由商品生产者或销售者缴纳，但其税款常附着于卖价，易转嫁给消费者负担，表面上看，纳税者为企业、机构，但本质上是有所有消费者共同承担的商品和劳务成本。因此流转税也成间接税。我国目前流转税主要有增值税、消费税和关税，占所有税收收入的一半左右。远远高于发达国家（美国的流转税只占税收总额的20.4%）。

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