正文
以下为现场实录：
李铁：非常感谢又一次来到网易年度论坛的现场，我还是老本行，继续讲城镇化和房地产的问题。
刚才听了任泽平先生讲的未来房地产的发展趋势，还是看好的，我先从城镇化的大趋势讲中国农民进城，城市间人口流动增加怎样影响住房，我们的住房政策和对未来产生什么样的影响。
看一下我国人口流动的变化，实际上这几年人口流动变化速度在下降，我们可以看出，从2011到2016年，特别是2016年，国家有关部门发布流动人口已经达到了2.45亿，下降了0.02。
第二，
人口向特大城市和都市圈集中的趋势仍然没有发生变化
，还处于缓慢增长的情况。
怎么说呢，我举的是北上广深的例子，实际上武汉、成都、郑州，包括中西部特大城市人口也在向都市圈集中。
尽管很多大城市采取了所谓“人口控制”政策，但仍然没有影响人口向都市圈集中趋势的变化。
另一方面还有一个数字，农民工增长速度减缓，这也和这几年的劳动供求形势有直接关系，农民工增长减缓最主要的，一是外出打工农民工的增长速度在减缓，减缓到什么程度呢？去年、前年分别到了百万人以下，63万到50万，基本上以前的零头。本乡镇就业的农民工也下降到400万左右，这个数字变化说明了什么？城镇化率在发生变化，农民工外出打工的数字变化和流动人口有什么关系？我们现在研究农民工的变化，过去叫2.6亿的存量，其中1.6亿在本乡镇打工，1亿是外出，
现在在城市存量的流动人口是2.43亿
，实际上我们现在还有9000万城镇间流动人口在城市间漂移。也就是说在城市间居住的9000万人口+1.5亿农民工，这些将来对我国整个房地产的需求是最大的变数。
我们也对未来五年、十年、二十年、三十年城镇化的发展速度进行了判断，从2000年到2014年，城镇化率每年以1.2到1.3个百分点的速度增长，1.2-1.3个百分点速度增长意味着每年有2000万左右的人进入城镇，最值得我怀疑的是去年，去年农民工外出打工数量在急剧下降的情况下为什么还有1.2个百分点速度在增长？后来经过调查，是大量的行政化转。但我们来预估中国城镇化增长速度，并不像以前那么乐观，过去保持1.2个百分点速度的增长，宏观经济增长基本在7-8，甚至两位数，近两年宏观经济增长速度也在下降，悲观一点，2018年6-6.5个百分点，2019年下降到6以下左右，但我们整个城镇化变化的速度还是在0.8-0.7左右。
这样每年城镇化率增长速度到2030年的时候可能会达到65.24%，不到70%
。还有一个，城镇人口会达到9.5亿。
看到城镇化增长速度发生变化，人口在增长，会不会影响住房？最近我们看了一下人均住房面积城乡差距对比，2012年城镇居民是32.9平米，
2016年是37.1平米
；2012年的农村住房是37平米，
到了2016年，农村人均住房面积45.8平米
。意味着农村人均住房占有面积还是占大头，因为我们有8亿农民。
最近有个经济学家提出，中国住房早就够了，现在塞人已经塞得满满的，不用再建住房了，但他没有想到农村住房占大头，而我们的空间大漂移还是存在的，大漂移的基本数据取决于农民进城以后会带来住房的空间变化。二是城镇间流动人口的变化也会决定住房供需的变化，这个供需变化意味着房地产未来发展趋势应该还是看好的
。
我们在一些特大城市选择了一些点来判断（深圳人口的住房供给状况）
，从核心区到50公里半径，随着核心区向外，人均住房面积增加，人口也在发生变化
。北京也如此，随着核心区15公里到50公里半径，人均住房面积也在发生变化。最大的特点是北京市农村居民住房超出城市人均住房大概12平米左右，所以供给空间还有非常大的余地。
另外城乡结合部的人口也在大大增加，我们举深圳罗湖区泥岗村，外来人口5万人，本村1000人，北京朝阳区辛庄村外来人口达到了45比1，这说明城乡人口分布不均衡，城乡人均住房占有面积也是不均衡的。
如何判定呢？
我想，第一，所有农民工和城镇人口如果在未来的城镇化下，
加快农业人口转市民化，放开户籍管理，会大大增加对城市住房的刚需
。这个我们不能按现有格局来判断住房供给的情况，现有人均住房基本达到了饱和，实际上我们没有预计到空间上可能出现的变化，而这种变化是必然的。
