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就市场的真实反应而言，显然是不太可能的。
一是以拆除重建为主的狭义的城市更新，在房地产整体未能止跌回稳的情况下，绝大多数城市始终面临新增项目难、存量项目难盘活等问题，一级土地整理的投入与二级土地出让的预期收入之间存在较大的倒挂风险，也即二级土地出让收入很可能无法覆盖一级土地整理成本；
二是以老旧改造（也即保留利用提升）为主的广义的城市更新，目前更多的是小规模、渐进式的有机更新和微改造，比如综合管网的更新、电梯、基建配套的完善等，但这类项目往往很难像传统的拆除重建类项目一样实现大的项目规模和经济体量。
从今年开年第一次国常会以及今年两会对“城市更新”的重新定义来看，大家可以看出来中央现在谈的都是广义的城市更新，包括了城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等的改造，城市基础设施建设改造等，具体则将拆除重建、老旧设施改造、基建配套的提升改造等一并包含了进去。
很多同行觉得困惑的地方在于，近半年以来，上海等地核心城区拆除重建项目体量巨大，且干得热火朝天，被拆迁户也拿得盆满钵满，加上今年以来中央对城市更新和城中村改造提出的更大的政策支持，怎么就不能判定城市更新可以迎来新一轮的爆发期。
事实上，就我们自身最近的业务情况而言，上海（主要是核心城区）以外的其他城市确实没看到城市更新有再次进入爆发期的基础。自我们公司与央企重组以来，我们一直在积极地介入城市更新和土地整备的不良处置项目，比如深圳这边村股份公司与原先的前期服务商合作到期或者无法继续合作的，我们去替换前期服务商的角色，并最终成为正式合作方，必要时则继续委托原先的前期服务商去完成具体的拆迁等工作，但就实际的业务谈判情况而言，还是经常会因项目算不过帐、各方债权债务纠纷太过复杂或者重组困难导致无法推进。
说得再通俗一些，现在主要还是对楼市未来预期方面的影响，如果认定了后面项目的销售去化比较乐观，那肯定值得去冒险，但如果不具备这个前提，那肯定得保守和谨慎一些。
3月11日，自然资源部、财政部联合发布了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号），这份文件的发布标志着暂停五年之久的土储专项债券正式重启，同时还首次针对存量闲置土地收储明确了系统性操作指南。
我们先前有提到过，城市更新的扩围和存量土地、存量房的收储是房地产救市最重要的两个路径，前者侧重增加购房需求，后者侧重消化楼市库存和调节供需关系，尤其是在土地供应和新房供应方面更加迎合消费端的需求，但就实施周期和实施效果而言，我们其实更看好后者。
我们在昨天发布的《
收购存量房做保障房、安置房及土储专项债、土储资金来源实务分析（
202503
版）
》一文中对存量房和存量土地收储的业务操作细节做了详细的介绍和分析（因该文篇幅过长，有需要的小伙伴可以联系后台小秘书（微信号：
yanjiuhui-3
）领取文章的PDF版本），其中存量土地的收储方面需特别注意政策层面的底层逻辑。
自2022至2024年，地方国企和城投平台在招拍挂市场的拿地占比超过了60%，其中绝大多数都属于托市拿地的情形，对于国企和城投来说，地方政府专项债资金的注入可以加速土地资产的变现，缓解债务压力和优化财务报表，本质上则是通过更低利息的地方政府专项债置换掉国企、城投原先托市拿地的高息融资，所以逻辑上属于地方政府及城投平台化债的一个环节。
