年报点评16｜中骏集团：净利亏损84亿，积极推进境外债务重组

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销售

合同销售同比下降53%
2024年一盘一策加强回款

2023年，中骏集团（含合营联营公司）共实现累计 合同销售金额约278亿元，同比下降52.9% ；累计合同销售面积229万平方米，同比下降53.3%；全年平均销售价格为每平方米12129元，与2022年大致持平。其中，合联营公司部分的销售金额约为45亿元，同比下降63.6%，约占总销售的16%；权益销售金额占比约82%。

受整体市场影响， 2023年中骏业绩下滑较大且呈现加速下滑趋势 。其中，2023年下半年销售金额为77亿，相比上半年的降幅38%加大至降幅71%。

中骏表示2024年的重点工作将继续围绕保交付、保现金流、保经营。在营销方面，坚持一盘一策，通过各项目所在市场的版块竞争情况制定灵活的销售策略，加快流量项目的推盘节奏，加大销售房款的催收力度。

从区域分布来看， 长三角经济圈及环渤海经济圈是主要业绩贡献区域 ，合同销售金额分别为约124亿元及69亿元，占整体合同销售金额分别为约45%及25%。从城市能级来看，一线及二线的合同销售金额分别为45亿元及163亿元，分别占比16%及59%；而 三四线城市销售金额占比相比2022年下降了7个百分点至25%。

具体城市来看，一二线城市 杭州、北京、天津合同销售相对较高 ，其中杭州销售金额达72亿，但同比下降35%；此外北京也同比下降了41%。2023年中骏集团多数城市的销售均出现下降，下降较多的还包括泉州、昆明等城市。

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投资

保持流动性暂缓买地
库存物业有待加快结转

2023 年，为了保持充足的流动性，中骏集团并未在公开市场拿地。截至2023年末，中骏集团共有土地储备总规划建筑面积为2990万平方米，较2022年下降了12%，（其中中骏集团应占总规划建筑面积为2422万平方米，权益比例约81%，权益比例较年初略上升了2.2个百分点），分布于59个城市。

从土地储备的区域分布来看，长三角经济圈、环渤海经济圈、海峡西岸经济圈、粤港澳大湾区及中西部地区的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）的33.7%、20.7%、22.2%、8.2%及15.2%。

从城市级别来看，一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本（不包括投资物业）11.3%、55.6%及33.1%，其中 三四线上升了1.5个百分点 。当前三四线市场疲软，中骏位于低能级城市的项目去化或存压力。

2023年中骏集团的库存物业（包括发展中物业及持作出售已落成物业）共900亿， 是2023年中骏集团已售物业成本的5.15倍 ；此外持作出售已落成物业占比从2022年末的5%上升至7%。未来中骏集团应加快库存物业的转化。

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盈利

净利润亏损84亿
投资物业公允变动及资产减值合计亏损68亿

2023年中骏集团营业收入为210亿元，同比下滑22%；其中物业销售收入同比下降23%至191亿元。物业销售收入下滑，一方面是交房面积同比减少9%；另一方面平均销售单价由2022年的9608元/平方米减少至2023年的8156元/平方米。由于销售单价下滑明显，毛利大幅减少约51%至26亿元；毛利率则由2022年的20.3%减少至12.6%。

与此同时，净利润亏损84亿元，一方面是 投资物业公允价值变动亏损38亿 ，在年报中企业表示“年内投资物业公允值亏损主要是受中国商业物业需求下滑影响。”另一方面，受市场影响， 库存物业的计提减值约30亿元 。此外，财务费用同比大幅增加约62.0%至14.92亿元。财务费用的增长主要由于期内利息费用不符合资本化条件，或是由于项目非短期停工或其他因素所导致。

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