市场上两房的房东该着急了

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从去年1月30日上海放开单身限购， 到去年9月29日外环外单身限购的社保从3年降为1年

那时候起，大量的单身购买力进入上海，最大利好的产品，毫无疑问是一房而不是两房

因此，两房开始变得不好卖的原因，大概就是目前产品处于较为尴尬的位置

有点高不成低不就的感觉

放开单身限购后，主要刺激一房成交

三房的门槛在降低，因此两房产品受到了两端的夹击

这份数据让我们对上海二手中，两房的处境大致有所了解

挂牌天量、供应占比提高，都告诉我们今年两房的房东们有点着急了

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如上数据所示，今年两房房东们面临的竞争加大

那么下一个话题就是：

眼下哪种两房产品更好卖，流通性更好？

我们试着用更具体的数据，来展开这个话题

事实上，上海的两房产品非常多样化，因此它们交易的冷热不均，是必然的

上海有着大量老破小产品中的超小两房，老公房、动迁房中的紧凑两房，也有较为舒适性两房，外销房、大平层里的大两房

不同面积段的两房，占整个供应端的比例，非常分化

基本上，50-100㎡的两房产品，覆盖上海二手市场的快八成

相反的，140㎡以上两房，仅占有1%，非常稀缺

而对于这些不同的两房产品来说，供求关系和议价率是这样的

最受欢迎的，当然是50-80㎡的紧凑小两房，供求比最低，且议价率不高

80-100㎡两房虽然供求比不高，但是议价率最高，可见这类产品确实容易被砍价，房东属于容易以价换量的类型，着急卖，可以砍价卖，肉痛也没关系

最难卖的两房，是面积140㎡以上的大两房

这类产品主要分布在上海核心地段，陆家嘴、新天地、古北等，挂牌均价从十多万到二十万不等

又大又贵，就已经将绝大部分主流购房者拒之门外，也难怪会有12.96的供求比出现了

大体来说，其实就是50-80㎡是两房产品中，最吃香的面积段

不同环线来看，则显示出了两房产品的偏刚需性质： 越郊区，越好卖

具体到板块，将目前挂牌 TOP20的板块去化情况也为大家做了梳理，也可作为参考

至此，我们大致能够感知到，如今上海两房中，哪种产品是好去化，好流通的

画面大概就是：面积段在50-80平间，外环外，刚需板块动迁大居等

得到产品结论后，还和中介老朋友做了一番市场调查

小苏在二手市场的交易案例中，大量接触过出售或者购买两房的客户

她和我说，如今上海市场购买两房的刚需画像大致这两种

1、预算充足的单身，会选择两房

2、预算不足的夫妻，咬咬牙才刚够得上买两房

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