香港楼市二十年：从暴跌到买不起

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为了拯救楼市，香港政府2000年8月放弃了每年八万五的房屋供应目标，又从2001年开始逐渐撤销之前抑制楼价高企的防止炒卖楼宇措施。 想想那些在1997年最后几个月，从政府手上买下地王的开发商，三四年后房子盖好了，但等待楼王的是香港楼市的低迷，房子根本卖不出去，你说你要是开发商，怎么办吧？

当然是吸（hu）引（you）买家来买房子啊！当年香港的开发商给买家提供四年免息贷款，还要配上不少的现金回赠，如果你节省点的话，基本上就可以支付所有杂费还有点钱去装修新家了。绝对香港史上最买家friendly的年代啊！

这也再次印证，投资一定是反人性的，那时候如果买房入市了，绝对是抄了个历史的大底。

不过即使这样的断臂求生，亏本买楼，开发商也不能保证招来几个买家。 （陈启宗也是感慨：好在前几年没买地，当时自己没有任何可供出售的发展项目，不然不得亏死）

这里你也许会诧异，为什么房贷那么好借，都没有人愿意买房子呢？那时候香港经济经历通缩，美国又发生了911恐怖袭击，更多香港人民都在担心以后能不能保住工作。失业率困扰着所有的买家，万一没了工作，利息再低，还不起房贷都是白搭啊。而且看看开发商手上还有那么多楼可以卖，大家自然也都是推迟置业。到了2002年，香港的楼市便在蹉跎中下跌了六成，同时还有很多声音觉得楼价会继续下跌。

这时候做香港地产猿猴，真的很容易被打脸。比如报告要是写：某间地产公司因无物业可售故不会录得溢利。陈总就会告诉你，这种牛市思维在地产熊市中，会输得连裤子都不剩的，因为香港地产熊市的时候，你卖的楼越多，就越容易出现亏损。大熊市中，唯一的皇牌只有现金。

而当时，除了置业者与开发商需要博弈外，政府的土地政策也为香港此后的楼价高企埋下了深深的隐患。 因为香港的土地买卖几乎有政府控制，市道低迷时，香港政府做了和中国证监会一样的选择，停止卖地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月这九个月中，政府暂停卖地；即使有开发商申请土地时候，政府也会把底价提高（这样就卖不出去了）。

楼市走到2002年11月时（低迷的第五年），香港政府终于坐不住了，公布了刺激楼市措施。只是2002年末，香港又遭受沙士袭击，使得楼价又底部横盘了两年。陈总看来，随着特区政府延续错误政策，楼价见底于2004年重回升轨后，就再没回过头了。

当然，陈总那时候已经意识到，尽管香港楼市再出现熊市的可能性不高，但作为一个城市，香港可提供的机会有限，竞争对手又多，所以自2001年起，恒隆便没有在香港买地，将主要资源及精力投入至中国内地。

香港房价于缓慢攀升中来到了2009年，这个势头也令所有人大跌眼镜，几乎没人能想到香港住宅市场有这样的复苏，大家都在为上涨寻找理由。 比如：银行体系现金充斥，按揭利率低，未来数年房屋供应短缺，投机活动增加等等。

陈总又补充了一条，金融市场不稳定，投资者买金融产品还不如买房子比较安心；然后房价开始攀升，三根阳线改变三观；于是更多的资金入市买房，房价升得更快；连质疑者也入市追落后了。至于房地产牛市能否持续？就算现在不肯定，也大概率判断这价格升势可维持一段时间（又是一个卖房子的好时机）。

时间来到2010年，香港楼价史无前例的连升三个季度，连开发商都因为土地储备大减跑来催政府赶快卖地。 而陈总兑现了六个月前说卖房子的诺言。随着香港房地产牛市已经蔓延至豪宅市场，恒隆地产只花了两个星期的时间，就出手了425个君临天下的园景单位（毛利率达到70%）！当时他的预期是：这次出手，基本将香港市场对豪宅的需求吸收干净，土地供应增加带来的理性预期，楼价可能很快降温，所以集团将再次戒急用忍、抓住下一个周期。

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