正文
，使得房企和炒房客的成本迅速提高。
一下子，妊热的房地产市场实现开始了硬着陆，持有房子的成本太高了！
眼看他起朱楼宴宾客，转瞬间他楼又塌了。
到了94年，中国现代房地产史上第一场楼市大崩盘在海南上演，整个海南可谓是哀鸿遍野，全省1.8万公顷土地闲置，1万多所房地产公司倒闭，数千家开发商卷款逃离，600多栋高楼烂尾。
而对全国楼市来说，海南仅仅只是一个缩影。到了1995年底，商品房累计空置建筑面积达到了5031万平方米；1996年，房地产行业出现了全面巨额亏损。随后，
金融危机
的到来更是给楼市雪上加霜。
1997年，在索罗斯的策划下，对冲基金与国际炒家相结合，调集了大量资金开始进攻亚洲：泰国宣布放弃固定汇率制，马来西亚放弃保卫本国货币，韩国政府濒临破产，多国多年的经济积累一瞬间化为乌有。
在一连串的胜利后，大批如同蝗虫般的国际游资开始把目标盯向了香港恒生指数，一场看不见硝烟的金融保卫战在香港正式打响。一边是国际游资大肆抛售港币，一边是香港政府动用外汇储备回收港币，由于大陆支持，香港的外汇储备非常充足，逼迫了游资撤离，获得了保卫战的胜利。
虽然救市成功，但国际游资对外部经济仍造成了一定影响，造成了周边地区货币的贬值，较大程度地影响了我国里的出口，许多依靠东南亚市场的出口企业严重受挫，卖不出去的产品堆满了仓库。
众所周知，出口、投资和消费是我国经济的三驾马车。
在出口受挫的情况下，扩展消费和投资成了发展经济最好的手段，而发展房地产，是这个手段最重要的工具。
于是，政策开始对房地产的进一步松绑。从1998年7月开始，政府先是彻底取消住房分配，又出台了土地招标挂牌拍卖的法案。房地产的规范性被进一步完善，一个广阔的市场展现在了所有人面前。
政策出台当年，房地产市场大热，许多单位抢购住房，用来分配给职工，全国的存量空置房被一下子消耗完毕。与此同时，
大批的房企开始冒头
，广东的深铁、花样年、海伦堡，福建的建发、正荣，北京的华夏幸福、北京城建基本都是这一期间建立。
这些房企们虽然都是刚成立，但依托于雄厚的背景，纷纷砸钱拿地，开始了策马奔腾。
在房企们的狂欢盛宴中，千禧年来临了。
02
2000年，克林顿签署了对华永久正常贸易关系议案，象征着中美关系进入新的阶段。而进入新阶段的不只有中美关系，还有中国的房地产开发商们。
通过多年的竞争，万科、保利、招商、金地这四大房企成为了第一代的房企龙头，尤其是万科，在王石的把舵下，牢牢坐在了第一把交椅，这一坐，就是十几年。
2001年7月，中国先是申奥成功，随后又加入世界贸易组织，这两个消息通过CCTV传播到了全国各地，振奋了亿万国人。同样振奋的还有北京的房价，不到3个月便翻了一番。除了北京外，上海的楼市也开始被引爆。
而引爆上海房价的有力推手，自然离不开赫赫有名的温州炒房团。
当年8月，在《温州晚报》的组织下，150多个温州人坐满了三节火车厢直奔500公里外的上海。下车后，在上海房产协会的指引下，以5000万的巨资扫荡了各大楼盘。2个月后，又来了一批人，轻松成交8000万。而当时上海市的均价，甚至不到6000/平。
在上海的投资，仅仅是温州炒房团的第一步，随后，炒房团向北跨越了长江，转战青岛、济南、北京、哈尔滨、大连、沈阳；向西，则溯长江而上，攻克南京、武汉、重庆、成都；向南，则是奔赴海滨城市厦门、海口、三亚。
有传言，一个温州人年初投了100万，年末变成了1000万。传言不知真假，但许多温州人靠炒房发财却是个事实。
然而在房价的这波飙升，温州人只起到了一个小小的引子，真正的主因还是银行的货币政策。
从2002年开始，央行不但降低了住房公积金贷款利率，又降低了住房贷款利率，同时对使用公积金贷款购买住房的的个人实行免税政策。这一套组合拳下来，开发商和炒房团的资金成本迅速降低，许多在海南受挫的投资客又重新开始了下海。
楼市形势一片大好，却也引起了民众的哀声怨道。在舆论的沸腾声中，全国工作会议召开，胡总书记发言提到了房价过高，为后期的政府调控楼市埋下了伏笔。
到了03年，央行出台了“121号文”，
提高二套房首付，并上浮了利率
，这在一定程度抑制了楼市。但出人意料的是，一场震惊国家的灾难也在当年来临。
3月，一个代号为“SARS”的病毒于顺德爆发，迅速扩展到了整个广东，并借助着春运的人流，通往全国。造成了共4698人被感染，其中近1/4是医护人员。不仅如此，还对经济造成了严重损害。明显抑制了居民的消费需求。
作为需求大头的楼市自然也不例外，生命安全尚且是个问题，谁还会有心情去楼盘看房？
于是，在政策的调控以及非典的双重打击下，全国的房价应声而降，房地产可以说是再一次进入了冬季。在这个冬季里，许多中小开发商们瑟瑟发抖，烂尾楼的事故也在报刊和屏幕上屡见不爽。
