正文
1、与房地产行业直接相关的贷款
这类贷款的债务人为购房者或者房地产企业。按照央行的统计口径，第一类是为购房者提供的个人住房抵押贷款，其规模巨大，占银行零售贷款的比重已超过50%；第二类是为房企提供的房地产开发贷款，用于土地开发和房屋建造，既包括住房开发，也包括商业用房开发；第三类是其他房地产贷款，如经营性物业贷款、个人或企业购买商业性用房，企业购买住宅等贷款，这部分占比较低。
截至2017年6月末，银行类金融机构人民币各项贷款余额114.57万亿元，人民币房地产贷款余额为29.72万亿元，占银行类金融机构人民币贷款总额的25.9%。其中房产开发贷款余额6.4万亿元，地产开发贷款余额1.36万亿元，个人住房贷款余额20.1万亿元，分别占所有房贷余额的21.5%，4.6%和67.6%，其他房贷占比为6.3%。
2、以房地产作为抵押物的其他贷款
以房地产作为抵押物的其他贷款，主要包括地方政府融资平台以土地或房产为抵押物获得的银行贷款，以及其他非房地产企业以房地产作为抵押物获得的银行贷款。这类贷款虽未直接流入房地产市场，但房地产市场的波动影响抵押物的价值，从而影响贷款的收回风险。我们在银行抵押贷款总额中，剔除几乎全部以房地产为抵押的个人住房贷款，以及开发贷等直接房贷中的房地产抵押部分，来计算以房地产为抵押物的其他贷款规模。
商业银行贷款按照担保方式，分为信用贷款、担保贷款、质押贷款和抵押贷款。根据我们对四大行、13家股份制银行、10家城商行和8家农商行的数据统计，抵押贷款约占商业银行贷款总额的43%，其中绝大多数抵押物为土地或者房产。由此我们测算，
以房地产作为抵押物的贷款规模约为39.4万亿元，剔除以房地产作为抵押物的直接涉房贷款，可得出以房地产为抵押物的其他贷款规模约为13.6万亿
（具体计算过程见图表7）。
3、涉房贷款总额及结构
综上，截止到2017年上半年，我国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元，占各项贷款余额37.8%，占银行总资产25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿，房地产开发贷款7.8万亿，其他房地产贷款1.8万亿，以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。可见，商业银行涉房贷款占总贷款规模较高，一旦房价出现大规模下跌，接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。
2.3 分类型银行房贷规模测算
按照上文所述测算方法，我们可以进一步测算不同类型的商业银行涉房贷款的规模。
截至到2017年上半年，在总规模为43.3万元的涉房贷款中：五大国有商业银行涉房贷款规模为18万亿元；占总量的42%；12家股份制商业银行涉房贷款规模为8.4万亿元，占总量的19%；城商行、农商行和其他银行类金融机构涉房贷款规模为16.9万亿元，占比为39%。从结构上看，五大行个人住房贷款规模大，城商行、农商行和其他银行类金融机构则有很大一部分是以房地产为抵押物的其他贷款。
全部银行涉房贷款占总贷款比重为37.8%，分银行类型来看，五大行涉房贷款占比最低为37.0%，其次是12家股份制商业银行的37.6%，涉房贷款占比最高的是其他行，达38.7%。五大行加12家股份制银行这17家银行中，中信银行、邮储银行和兴业银行涉房贷款占比最高，广发银行、华夏银行和广发银行则最低。
进一步观察各代表性银行房贷结构发现：其一，工农中建四大行在房贷总量是处于绝对领先地位，重点在个人住房贷款，余额超过总贷款的25%，开发贷占比则较低。其二，股份制银行总体开发贷占比较高，个人住房贷款占比分化较大：邮储、招商、兴业个人住房贷款占比较高，房贷结构类似四大行；浙商、平安个人住房贷款占比则较低。其三，城商行和农商行一般个人住房贷款比重较低，直接房贷总量也相对较小。
三、银行业涉房贷款风险研究
3.1 房价波动与银行风险联动机制
房地产市场若是出现严重恶化，将从三个渠道影响银行贷款的风险：
第一，持有资产价值渠道。
房价下跌意味着企业、居民和银行部门持有的房地产资产价值下降，进而导致收入和财富缩水，借款人被动违约的概率上升，银行贷款信用风险加大。
第二，房产销售渠道。
房价下跌将直接导致开发商销售回款下降，进而导致其资产负债表受损而影响开发贷的偿付。
第三，抵押品价值渠道。
房价下跌时房地产抵押品价值缩水，当抵押品价值跌破未偿贷款余额时，借款人可能会选择主动违约；同时，房价下跌也会使房地产抵押物流动性变差，最终导致银行收回资金减少。以上过程在造成银行贷款损失的同时，还会降低银行未来贷款的意愿，抽贷、惜贷现象将进一步打击房地产市场，形成恶性循环。
3.2 个人住房抵押贷款的风险分析
从相关风险指标来看，个人住房抵押贷款的风险近年来确有显著上升。
第一，居民部门杠杆率加速攀升。
截至2015年末，中国居民部门贷款占GDP的比重为39.9%，与日本71.9%和美国80.9%的居民杠杆率相比仍然较低。但按照2016年居民新增贷款进行估算，2016年中国居民部门杠杆率或将升至45.5%，其中住房按揭贷款的大幅增长功不可没。
第二，中国个人住房抵押贷款占GDP的比重近年来也持续攀升。
截至2016年，中国个人住房抵押贷款/GDP比重升至24.2%，接近同期日本25.7%的水平，低于美国的52.4%，同时大幅低于次贷危机之前美国的水平（72%）。
第三，中国房贷/居民可支配收入大致仍处于合理范围。
