设计是取胜法宝，你的物业只能靠招商吗？

商业地产观察 · 公众号 · 房地产 · 2017-09-20 20:08

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无论下多大的雨，这片地面不积水 。

地面设计可不是把石板排列整齐就完了，为了不时检修屋顶上的各种东西，这地面得能让重达数以吨计的维修设备在上面行走，不仅是承受设备的竖向荷载，还要承受设备制动时产生的横向推力，所以这个地面既要自重轻，又要承重大。

为了减轻地面的重量，原来每块厚度15厘米，重达140公斤的石板被放弃，换成了厚度5厘米，重量50公斤的轻量化石板，这一换不仅减重、省钱、增加了空气层的厚度，还方便了日后的维护——现在检修地面，只要两名员工利用特制的小工具就能把石板搬开了。

最变态的是，为了确保地面石板的水平精度在室外长期使用中不会降低，部分的架空支架采用灌浆加固的工艺，所灌的浆和架空支架 在不同温度下的变形量是一致的 ，以达到延长支架寿命的目的。在这样的设计下，你看到的青石板们之间的缝隙会风雨不改一如既往的保持在3毫米。

在夏天，这样的室外地面温度可达60度以上，隔热做不好，二楼商场要花很多电费才能把温度降下来。用在这里的复合隔热层有气态隔热和固态隔热。气态隔热层是架空层里面12-20厘米的流动空气，这是能够达到空气隔热的有效厚度。固态隔热层是紧贴结构楼板的固体隔热板，不仅隔热，还能够承受相当于汽车重量的压力。

至此，大功告成~~~再往后，太古汇在这个屋顶上种了树，布置了灯光，引进了6个风情各异的餐厅， 无论白天夜晚，晴天还是下雨，当你踏上这个屋顶花园，都是满满的到达感 ~~~

为什么要大费周章的设计屋顶，我们不如把目光拉回现实中的普遍实践对比一下。

国内物业，往往是设计将就，招商补救

商业物业项目说起规划，往往从研究区位开始，再研究顾客，再研究竞争者，再研究零售商，最后做个定位方案，包含品牌组合和租赁条件，新一点的项目可能会说两句设计上的亮点，创意或动线云云。国内大多数项目用招商来演绎规划怎么落地，可同样用来落地规划的另一项重要工作 —— 设计，在很多时候并没有做透 。

除了政策上的硬指标，一个项目做多大商场，包含什么物业形态，商场是一个密闭盒子还是一条开放街区，店铺有没有后通道，对实用率和后期维护有什么影响，这些都是业主可以关起门来头脑风暴的规划点。规划定下来，大部分人会花个几千万买一套概念设计方案，然后商场和写字楼划分单元，做预算准备招商。而设计这条线，设计部找一个有资质的LDI，把概念设计深化成施工图，做预算准备施工。

看起来没毛病，往往设计的硬伤就此种下，一些设计机构在做商业设计的时候，没能从综合的物业价值、长远商业运作和空间细节审美入手，而是停留在空泛的商业经验和符合规范的角度去考虑，把本应具体到项目特质的设计当成了收费几十块一平方米的体力活来做。商业物业的难度在于用家是商业机构，有不少硬规律没法将就，因为物业造好了是要能做生意的。

如果业主没有专业能力，又没有一个代替业主协调各种技术问题的角色，到最后只能是施工方现场的监工代替设计师临时想个做法，做出来是怎么样就随缘分了。 所以国内不少商用物业，站在外立面看着还不错，只要一进大门就各种凑合，越往后场越不堪。

比如最近成都开的这个物业，楼顶规划了餐饮，可这个穹顶愣是把餐厅挡住了。