正文
④
利空!下半场信贷成为楼市新主导
关于政策还有个总结，从去年的3·25开始，整个楼市调控政策成为主导市场温度的核心因素，但是基本上从这两个月开始，主导合肥楼市变化的，不是所谓的限购、限价，而是所谓的货币金融信贷成为主导。
合肥首套房贷利率上浮了，这不是房地产调控本身的内容，首付比例提升这叫房地产调控。商业银行说八五折、九折取消了，买房子必须要付更高利息，严格说，这不属于房地产调控。
所以下半年的下半场，从今年二季度一直到明年，牢牢的关注一下整个货币金融信贷的走向，目前还是稳健、中性的，但是我是感觉接下去可能会有所收紧，这是货币供应的走势，央行没有加息，实际利率是抬升，支付宝、银行理财利率都在抬升，M1、M2的增速下滑，利率开始抬升，这对于楼市是一个利空。
⑤
指标存货：11月前后 房价要降!
第四个指标存货，新房和二手房的买卖关系，目前是企稳的，说明去库存到达了低位，下面是去化周期，月数越低说明供不应求，在去年的四季度已经见底了，目前是处于抬升的周期，再过五个月左右，全国70的房价会拐，就是由总体涨到跌，一旦进入拐就进入冬天，我预计11月份前后房价会拐。
我们分析前面的四个因素，经济暂时企稳，政策面总体上是紧的，但年内保持不变，目前还是利空，资金面稳中趋于收窄，供求面正在悄悄变向。
3、预判：2018上半年迎来楼市严冬!年底或将"返春"
2017年全国楼市会转向由2016年非常繁荣转向降温，秋风来袭，初冬叩门。明年上半年可能进入严冬。什么情况下我们能够再一次迎来春天，重新拥抱春姑娘，快的是2018年，慢的话是2019年，可能进入到下一轮的短周期的见底反弹。
房地产板块轮动的逻辑与特征：全国楼市区域分化明显
房地产板块轮动理论，是我在去年初第一次提出来，轮动的前提是区域分化，全国楼市什么时候大分化? 中国楼市进入黄金十年，三四线城市持续的弱，弱到一个程度之后，需要两个条件，风才起来，一是资金充裕，二是政策宽松。
过去的半年我是唱空合肥的，我一说合肥过热、过热了，需要降温，恢复理性，很多本地网友不同意，人家说老杨，你在上海不了解我们合肥，你为什么老要唱空合肥呢? 我没有说对哪个城市有歧视，它是波动的，要尊重市场的客观规律，我们不是纯粹的为了卖房子，而忽悠你高位入市。
我来过几次合肥，2015年4月份，那时候合肥楼市还没有起来，谁都不知道2016年合肥楼市成为全国涨幅No.1，2015年4月份我参加旭辉合肥的一个讲坛，我表示2015年2季度将会开始回暖，低谷已经过了，合肥楼市也会回暖，可惜当时合肥群众都不相信。
楼市还没有回落的时候，打死你也不相信它会回落，因为人们容易盲从，像一群小羔羊一样，会受到亲戚朋友身边人的引导，会只看眼前，不会预测未来，看眼前很重要，预测未来更重要。
1、合肥二手房价格稳不住，还要跌!
滨湖区的二手房价格确实跌了。这是统计局70个城市的数据，我们拿出两类，一类是6月份相比5月份涨幅最大的，另外一类是开始跌的。
安徽的小兄弟蚌埠，作为地级市，而不是靠合肥、南京环大都市的地级市，它的涨幅排第一，纯粹是板块轮动的效应。
目前全国二手房价跌的城市有9个，跌幅最大的是北京，3月17日北京楼市被擒住了，北京的楼市走势反映了中央对楼市的态度，所以北京房价已经开始跌，目前在政策的打压之下，部分城市开始跌了。
这是合肥二手房的走势图，在去年调控之后，略有升高，之后就不行了，8月份企稳，我估计这是稳不住的，接下去还要跌，预计到四季度或者明年才会见底。
2、合肥房价中长期仍健康，未来可能达到南京房价的八成
合肥涨的有点过头了，合肥均价不是很高，最高才3万元/平方米左右，大部分是1万多元/平方米，合肥的问题不是中长期的问题，是短期的问题，中长期合肥楼市肯定是健康的，还要创新高。
未来要可能达到南京的七八成，合肥还没涨够，2万元/平方米根本不算高房价，但问题是这一波去年No.1坏事了！
去年大部分人是投资、投机的，凡是投资、投机的比重超过50%，都很容易滋长泡沫，合肥的问题是这一波涨的太猛了，需要适度休息。
3、滨湖发展的快慢，关键在骆岗机场能否重新开发定位
合肥板块其实很清楚，目前最好的板块是政务区了，关于滨湖区我们都知道这一波涨幅很大，中长期没有问题，问题是这波开发力度很大、很快，楼盘供应量过多，需求跟不上。
所谓的滨湖区和市中心之间，骆岗机场现在是一个阻碍，滨湖新区肯定要起来，这是快和慢的问题，快和慢、好和更好的差异，来自于骆岗机场能否重新开发定位，是否跟滨湖新区打成一片。
至于西边我认为也还不错，肥西跟肥东离市区很近，按照合肥发展规划，将来会成为市区。
大咖论楼市：在合肥该怎么买房?
现场提问杨红旭：
如何能够有效的抑制房价，限购会不会长期存在?
这是一个偏宏观的问题，首先目前的调控措施大部分目的是要让部分城市楼市能够尽快的回归理性，这是具体的目标。
但是，从长期来看，限购、限价、限贷、限转售等措施只是临时抱佛脚，所以中央提出要尽快建立长效机制。
我个人感觉，房地产作为准资产价格是稳不住的，在一个国家、一个城市经济快速发展的背景下，收入增长较快的情况之下，房价增幅是会超过收入和GDP增幅的。
今年上半年全国各城GDP的增速，总量排前30位的城市当中，合肥增幅排在第二，上半年GDP增速8.8%，合肥作为东部的城市，它能够排在第二，非常了不起。
我们都希望合肥的房地产能够稳住，长期健康发展，但是它是稳不住的，甚至有时候涨得很凶，
通过调控政策让它稳住，限购政策是个临时的管制政策，长期看楼市冷了之后，比如说明年、后年合肥会放松甚至会取消。
