主要观点总结
本文介绍了美国财政部发布的最终规则，该规则涉及外国人投资美国军事设施附近的房地产交易的规定。包括军事设施的定义和列表的更新，以及对外国人购买或租赁这些房地产交易的详细审查和监管。分为军事设施的核心内容、军事设施列表的调整、涉及外国人的房地产交易、法规的实施和监督等方面进行详细阐述。最后，对中国企业在美国的房地产投资影响进行了分析，并给出了应对建议。
关键观点总结
关键观点1: 军事设施的定义和列表更新
本次最终规则更新了军事设施的定义，扩大了受监管的军事设施范围，以确保识别和监管任何可能影响国家安全的房地产交易。包括空军基地、陆军基地、海军和陆战队基地、军用靶场和训练中心等设施的定义和列表都进行了更新和调整。
关键观点2: 涉及外国人的房地产交易规定
最终规则主要关注涉及外国人的房地产交易，包括购买、租赁和开发项目等。美国财政部投资安全办公室（OFIS）和外国投资审查委员会（CFIUS）有权对这些交易进行严格审查，以保护国家安全。
关键观点3: 军事设施从附件A Part 1 移动到Part 2的含义及对外国投资者的影响
最终规则中将一些军事设施从Part 1移动到Part 2，反映了不同类型设施的敏感程度和审查范围。Part 2的设施对国家安全的重要性更高，审查范围更广，涉及这些设施的交易会受到更严格的监管。这对投资者来说意味着需要更详尽的尽职调查，以确保合规。
关键观点4: 最终规则对中国在美房地产投资的影响分析及应对建议
中国企业在美国的房地产投资可能受到更严格的监管和审查。建议中国企业强化法律合规意识，进行深入的尽职调查，制定应急预案，紧跟政策变化，开展国际合作，建立健全的风险预警机制，以最大程度地降低法律合规风险。
正文
-空军基地和主要附属设施：
包括空军基地、空军站、及包含卫星、遥感、跟踪或指挥系统的太空军基地及其主要附属设施。
-陆军基地及相关设施：
包括陆军基地、弹药厂、卓越中心、主要的仓库和兵工厂、军用码头，以及研究实验室及其主要附属设施。
-海军和陆战队基地：
包括海军和海军陆战队基地、海军航空站，以及主要的支持活动和附属设施。
-军用靶场和训练中心：
包括在10 U.S.C. 101(f)(1)中定义的军事靶场，或联合部队训练中心。军事靶场定义为“一个指定的陆地或水域区域，用于国防部的靶场活动”。
-太空军的设施：
新增包含太空军基地和太空军站，以及其中包含卫星、遥感、跟踪或指挥系统的设施。
更新的定义反映出新规不仅涵盖传统的军事设施，还包括了与现代军事和国防科技相关的新设施，进一步加强对潜在威胁的防范。
2. 军事设施的列表调整
最终规则不仅对军事设施的定义进行了更新，还对具体的军事设施列表进行了调整，包括新增、移动和移除某些设施。调整包括：
新增的军事设施（部分列举）：
-坎普·格雷林：密歇根州；
-怀特曼空军基地：密苏里州诺布诺斯特；
-埃丁空军基地：特拉华州德尔马瓦，等。
移动的军事设施（从附件A Part 1中移动到Part 2，部分列举）：
-阿尔诺德空军基地：田纳西州；
-杰克逊堡：阿拉巴马州戴尔县；
-小石城空军基地：阿肯色州小石城；
-马尔姆斯特朗空军基地：蒙大拿州大瀑布市；
-舒莱佛空军基地：科罗拉多州科罗拉多斯普林斯；
-怀特曼空军基地：密苏里州诺布诺斯特；
-红石兵工厂：阿拉巴马州亨茨维尔；和
-斯特金纳空军基地：俄克拉荷马州米德韦斯特城。
移除的军事设施：
-科德角空军站（从附件A Part 1这移除），因为其位于Joint Base Cape Cod地区，而该地区已新增为Part 2；
-爱荷华国家警卫队总部（从附件A Part 2中移除），因为其位于坎普道奇地区，而该地区已新增为Part 2；
-拉克兰空军基地（从附件A Part 2中移除），因其位于Joint Base San Antonio，而该地区已从Part 1调整为Part 2。
技术更新：
-更新名称：
最终规则根据国防部命名委员会的建议、美国太空军（Space Force）的设立，以及其他反映当前设施官方名称的变更，对14个军事设施的名称进行了技术修正,以更准确地反映各设施的官方名称,具体包括：
(1) 陆军研究办公室（前称陆军研究实验室—罗利达勒姆；
(2) 生物识别技术中心国防法医与生物识别局（前称生物识别技术中心（生物识别身份管理活动）；
(3) 巴克利太空军基地（前称巴克利空军基地）；
(4) 卡纳维拉尔角太空军基地（前称卡纳维拉尔角空军基地）；
(5) 卡瓦利尔太空军基地（前称卡瓦利尔空军基地）；
(6) 夏延山太空军基地（前称夏延山空军基地）；
(7) 克利尔太空军基地（前称克利尔空军基地）；
(8) 作战能力发展指挥士兵中心（前称美国陆军内蒂克士兵系统中心）；
(9) 伊里克逊空军站（前称伊里克逊空军基地）；
(10) 艾森豪威尔堡（前称戈登堡）；
(11) 帕特里克太空军基地（前称帕特里克空军基地）；
(12) 彼得森太空军基地（前称彼得森空军基地）；
(13) 施赖佛太空军基地（前称施赖佛空军基地）；和
(14) 范登堡太空军基地（前称范登堡空军基地）。
-更新地理位置：
最终规则对附件A Part 1和Part 2中的7个军事设施的地理位置进行了更新，以帮助公众通过参考具体位置来识别这些设施，包括：
（1）陆军研究办公室，位于北卡罗来纳州达勒姆（此前为位于北卡罗来纳州罗利达勒姆的陆军研究实验室）；
（2）麦凯尔营，位于北卡罗来纳州南派恩（此前为位于北卡罗来纳州松崖的麦凯尔营）；
（3）坎贝尔堡，位于肯塔基州霍普金斯维尔和田纳西州克拉克斯维尔（此前为位于肯塔基州霍普金斯维尔的坎贝尔堡）；
（4）约翰逊堡，位于路易斯安那州弗农派里什（此前为位于路易斯安那州利斯维尔的约翰逊堡）；
（5）诺克斯堡，位于肯塔基州伊丽莎白敦（此前为位于肯塔基州诺克斯堡的诺克斯堡）；
（6）莱文沃思堡，位于堪萨斯州莱文沃思县（此前为位于堪萨斯州莱文沃思的莱文沃思堡）；和
（7）硬木靶场，位于威斯康星州奈基德赫（此前为位于怀俄明州尼西赫奈梅达的硬木靶场）。
3. 涉及外国人的房地产交易
最终规则主要关注以下涉及外国人的房地产交易：
-购买交易：外国人直接购买或受让位于或接近上述军事设施的房地产。
-租赁交易：外国人的租赁行为，特别是长期租赁（通常超过10年），但不包括临时性的短期租赁。
-开发项目：外国人计划在接近或包括上述军事设施的土地上进行开发建设，比如修建新建筑、基础设施等。
4. 对国家安全的审查
美国财政部投资安全办公室（OFIS）以及外国投资审查委员会（CFIUS）有权根据本法规对这些房地产交易进行严格审查，以保护国家安全：
-风险评估：审查任何可能通过房地产交易而产生的国家安全风险，包括对军事设施正常运行的潜在干扰和情报泄露风险。
-采取措施：如果发现交易确实存在重大安全风险，可以采取措施进行缓解或阻止交易完成。
5. 申报时间、合规要求及违规处罚
所有涉及上述军事设施的交易都必须根据最终规则，尽早申报给美国财政部投资安全办公室和CFIUS。未申报或未遵守相关规定可能导致法律后果，包括罚款、交易取消等。
-申报要求：外国投资者需要申报详细的交易信息，包括买方信息、房地产位置、交易预估影响等。
--减缓协议谈判的时间框架
为确保CFIUS能够在法定的审查期限内完成对交易的审查，美国财政部投资安全办公室于2024年11月26日发布了《处罚条款、信息提供、减缓协议的谈判以及涉及外国人在美国的某些房地产投资交易的其他程序最终规则》
[2]
，规定了CFIUS提出减缓提议后的回应时间为：CFIUS主席可以决定交易方在收到CFIUS提出的减缓协议后
不少于3个工作日给出实质性回答或提出风险减缓条件
，新规也赋予了CFIUS主席裁量权，在交易方提出书面请求时可根据具体情况延长回复时间。此举将可能更为灵活地应对不同性质和复杂度的交易。
-遵守规定和违规罚款：未能及时申报或不符合规定的交易将面临法律制裁，包括但不限于罚款、强制撤资等。
上述《处罚条款、信息提供、减缓协议的谈判以及涉及外国人在美国的某些房地产投资交易的其他程序最终规则》提升了在有违反条款、协议或命令的情况下可施加的民事罚款上限，从之前的25万美元提高至500万美元。同时，对于申报材料中存在重大遗漏或误报的人士将可能面临同样高额的罚款，以体现新法规在惩处和威慑上的力度提升。
6. 法规的实施和监督
最终规则的实施和监督由美国财政部投资安全办公室执行，并与国防部和其他相关机构合作监督监管，以确保所有交易不对国家安全构成威胁。
