正文
1965-1995
年持续下降。
1995
年后，由于老龄化、都市再生计划等，东京都区人口回流。此外，东京圈职住不平衡严重，
1990-1995
年东京都区昼夜人口比高达
140%
。
首尔通过新城建设分流人口集聚，核心区人口持续减少
。首尔有两个范围，首尔市、首尔圈；其中，前者土地面积
605
平方公里。
1960-1990
年，首尔市人口从
245
万快速增至
1060
万，人口密度高达
17500
人
/
平方公里。为此，韩国政府制定三版首都圈规划（
1982
、
1994
、
2006
）。
1989
年，在距首尔市中心
25-30
公里左右建设5个新城，规划总人口约
120
万。
2003
年，在距市中心
20-40
公里处建设
10
座新城，规划总人口
153
万。此后，行政首都世宗建设逐渐启动，当前人口增至
20
万人。包括新城建设在内的韩国首都圈规划等使首尔市人口自
1990
年以来持续减少，“大城市病”得到缓解，但新城职住不平衡问题也较为严重。
巴西利亚建设功能分区机械化，贫民窟问题突出
。
1956
年，巴西政府决定在戈亚斯州海拔
1100
米的高原上建设新都巴西利亚。
1960
年建成，巴西政府正式迁都。作为城市规划功能主义的典型代表，巴西利亚的城市功能分区非常机械化，使得居民生活不便。并且，由于规划时道路主要为汽车出行设计，对行人缺乏尊重。此外，由于人口增长超过规划，当前大量人口居住在规划区意外的贫民窟。
启示：新城建设是治理“大城市病”的一个重要途径，但应避免削弱大城市特别是核心区的国际竞争力
。“大城市病”主要在于核心区功能产业及人口聚集超过短期承载力，与城市人口总量并无必然联系。建设新城是治理“大城市病”的一个重要途径，可减轻大城市核心区人口过快增长压力，优化区域空间布局。建设新城应避免削弱大城市特别是其核心区的国际竞争力、影响世界城市建设。新城建设应保持历史耐心、分阶段展开，并注重公共交通体系建设，促进职住平衡。新城建设应正确处理好政府与市场的关系。
风险提示：规划建设不及预期。
1
伦敦新城建设：从新城建设到回归内城，从疏解策略到增长原则
2
巴黎新城建设：从原有的单中心放射型格局向多中心格局的良性发展
3
纽约新城建设：市场主导的郊区化和再聚集
4
东京新城建设：核心区人口压力减轻，新城职住不平衡严重
5
首尔新城建设：分流人口集聚，核心区人口持续减少
6
巴西利亚建设：功能分区机械化，贫民窟问题突出
7
启示：建设新城有利大城市病治理，但应避免削弱核心区竞争力
城市具有聚集经济效应和规模经济效应，个人、企业及社会均能从中获益，这是人类社会从农业文明走向工业文明、从乡村文明走向城市文明的根本原因。我们在《中国房地产周期研究》（2015.02.24）、《人口迁移的国际经验：从齐增到分化》（2016.10.23）等多篇研报指出，人口向大都市圈迁移是国内外人口迁移的一般经验，特别是在城市化中后期。但随着大城市核心区功能和产业过度聚集、人口快速增长以致超过短期承载力，环境污染、交通拥堵、公共资源紧张、住房拥挤等“大城市病”开始逐渐显现。国内外经验表明，治理“大城市病”的主要手段包括：疏解功能、调整产业结构；都市圈内从单中心向多中心布局；发展城市群，促进区域协同发展。规划建设新城则是实现上述手段的一个重要载体。我们对国内外代表城市新城建设及相关城市发展经验教训进行梳理总结，以为雄安新区规划建设提供参考。
1
伦敦新城建设：从新城建设到回归内城，从疏解策略到增长原则
伦敦有三个概念：伦敦城、大伦敦（包括内伦敦、外伦敦）、伦敦都市圈；其中伦敦城、大伦敦土地面积分别为2.9、1572平方公里。作为世界上最早完成工业化和城市化的国家，英国首都伦敦最早面临突出的“大城市病”。1801-1911年，大伦敦地区人口从94万增至716万；特别是内伦敦地区以319平方公里土地，承载了500万人，人口密度高达15700人/平方公里。到1939年，大伦敦地区人口达862万的阶段性峰值；内伦敦地区人口下降至444万人，但人口密度依然接近14000人/平方公里。
1898年，英国人霍华德出版《明日：一条通往真正改革的和平道路》（后更名为《
明日的田园城市
》）提出田园城市构想，对新城建设启发很大。1937年，英国政府为研究解决伦敦人口过于密集问题而成立了以巴罗为首的专门委员会——巴罗委员会；1940年《巴罗报告》提出了疏散伦敦中心地区工业和人口的建议。在此影响下，1942-1944年艾伯克隆比主持编制《大伦敦规划》，规划范围大致在以伦敦市中心的48平方公里范围内，土地面积6735平方公里，大致相当于伦敦都市圈。1944年《大伦敦规划》以同心圆布局，把规划地区由内至外分为内圈、近郊区圈、绿带圈和外圈，要求降低内圈人口密度，控制近郊圈人口密度，强制隔离绿地圈以阻止建成区连片蔓延，在外圈通过现有城镇和建立新城分别承接内圈转移人口60万、40万。1946年，英国政府颁布《新城法》（NewTowns Act），正式开启新城建设。1946-1949年，在距伦敦市中心30-50公里的半径内建设8座新城，初始规划人口大多在2.5-8万人间，后有所调整。但是，这些新城因规模太小难以支撑高质量的公共设施及服务建设，存在“新城忧郁症”（
迈克尔·布鲁顿
