深圳住宅底商空置群像：一铺养三代成为传说了吗？

楼市投资圈 · 公众号 · · 2017-09-19 18:56

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而在龙华的新晋“网红”红山，靠近九方的润达圆庭因只租不售，入住率不高，人流很难在此形成环流，底商几乎全部空置 ，一些临街铺地面甚至已经长出了青苔。据知情中介透露，润达圆庭社区底商未来可能打造成规模化的服装批发市场。至于这个未来夹在九方和红山6979商业体中间的住宅底商会不会被购物中心带动，这个预期也许5-10年才得以验证。

而红山周边其他小区，甚至出现了入住两年时间，一间商铺也没有租出去的尴尬局面。美联工商铺高级客户经理唐绍远认为， 龙华片区的底商，因旧改较多，新盘居住人口较少，同时租金品牌招商较高，租客不愿承担前期风险期，人口稀释到城中村 ，这是多数原因。

针对不同住层次宅底商呈现出的空租现象，唐绍远进行了分类：

多层住宅区普通以租客为主，集中服务类别租客，消费品牌相对低廉，配套齐全，租金低，租户相对稳定；

高层住宅区，租客和业主相对消费较好，辅助体验和社区配套，餐饮较少，租户承租能力一般，通常是人流入口密集的相对好，租金也高，如在尾商或有绿化和栅栏，则退出率高；

密集高层住宅区，会有大型超市配套，消费人群密集，多以生活体验为主，早期租客受益，到期空铺的可能生增加，品牌租客增加推动租客和品质升级，小品牌就难以为继，转租铺增加。

江湖还有旺铺的传说吗？

众多空置冷清的底商，仿佛等待被抛出去的烫手山芋，一铺养三代成为传说了吗？业内人士统计，底商跟住宅租金对比，住宅租金约60-120元/平，底商主流在200-500元/平，部分较差的在100-150元/平，部分小铺出现800-1000元/平。租金回报率一般在3-5厘，相对售价，成交多在5厘左右，商铺投资对位置地段和品牌的选择越来越苛刻。

如果说深圳还存在一铺养三代的范本，东门首当其冲。知情人士透露， 东门旺铺一直是香港投资客的最爱 ，附近周边有品质的住宅底商，以香港150年的发展，租金和售价的增涨，早已是一铺旺七代的节奏了。东门中心地段租金高达5000元/平，正常1000-3000元/平，回报在3-5厘；普通内铺的租金回报率在6-10厘，但有价无市，交易少，主因是受年限、银行贷款限制，多为一次性付款。

此外，笔者随机走访了几个运营较好的住宅底商，如大新地铁站商圈，港湾丽都、新德家园、阳光棕榈园、东方银座以及后海滨海之窗等。以滨海之窗底商物业为例，综合了好地段、学校、购物中心、高档住宅、写字楼集中区、便利交通，因此形成了较好的人流环流，底商和社区形成了良好的生态系统。

在运营较好的底商中，关内成熟的城中村写了漂亮的成绩单。在城中村自成一体的小社会系统中，底商似乎承包了所有商业业态，空租现象很少出现。 无论是足疗美容等服务行业还是零售、餐饮业，似乎在城中村都能发挥其应有的功能。据一位城中村旺铺老板透露，城中村底商其实几乎很少有业主、房东自己运营的，多数会转租出去。城中村的底商成本也并不低，除了铺面本身的租金，也会存在一些喝茶费、进场费等各种名目，不同地段和功能收费也是不一样的。