黄奇帆两小时演讲讲透中国房地产的秘密

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如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。

过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。

剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。

这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。

好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？

政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。

每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。

供不应求，土地越拍越贵。

这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。

失衡之二：土地价格

这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？

我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。

房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。

地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。

有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。

总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。

拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。

这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。

第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。

这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。

第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。

每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。

拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。

所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。

过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。

这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。

所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。

一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。

失衡之三：房地产占用的社会资源

每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。

从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。

我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。

一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。

一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。

意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。

一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。

我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。

房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。

这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

失衡之四：绑架金融

2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。

从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。

失衡之五：税收

这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。

讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。

失衡之六：销售租赁比例

在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。

这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。

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