专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

中国历史上的两次区域房价泡沫都破裂了！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-12-08 22:37

正文

如果没有过去一年多的房价再度上涨，而是从2014年一直跌至2018年，刚极有可能累计下跌达三成左右。

另外一个标准：连续下跌时间超过两年。五年内也没可能出现了。2014年5月至2015年4月，70城房价曾经连跌12个月，其后至今上涨。即便是明年某个月份重新开始下跌，至2018年10月，也不可能连跌2年了。

这个单方约赌，老杨是赢定了！当然，有人会说老杨走了狗屎运，过去一年多房价居然出现一轮大涨。或许，也有人认为老杨的定的标准不公平，但三年前老杨定标准的时候是坦诚的，上文已有述，你如有意见，我也木办法噢。

老杨自我体悟，这主要缘于对中国房地产市场有更深入的观察、更系统的研究。

回顾国内，也曾有很多人严重看空中国房价。比如谢国忠，自2001年还是2002年，开始看空。比如魏杰教授，也是2001年就看空，好像还发誓“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。2005年2006年，最知名看空派是易宪容。2007年开始多年，牛刀最则著名。还有很多学者、专家、财评人，不再一一列举。

他们都错了！所以，成就了一个人：任大炮。 前段时间，媒体传言：任志强表示2017年房价涨幅更大！老百姓一听，小心肝，碎了一地。后来据称，这是媒体误读了任老师的观点，不是指代2017年会大涨，而是下一轮会涨得更猛。

过去几十年，全国楼市基本没泡沫，这是老杨的观点，而且也指当前。那么，是否曾经发生过区域性泡沫？

答案是确定的！突出表现为两个时点、两个区域！

通过易居研究院跟踪的一张图，可知全国房价波动。下面是1987年-2016年三季度全国新建商品房均价。

1987年全国商品房均价为408元/平方米，2016年前三季度为7625元/平方米。从年度来看，只有1999年和2008年微跌，其他年份皆上涨，只是涨幅有差异。

两个时期，房价涨幅较大。

第一个时期是1992年至1993年。 当时全国商品房很少，商品房价格在1992年和1993年（上涨30%）的大涨，主要原因是海南、北海等南方局部地区地价房价暴涨，出现大泡沫，从而拉高了全国均价！

1993年6月朱总调控之后，泡沫破灭，房价持续大跌，大量地产商与个别金融机构破产，烂尾楼遍地。冯仑、潘石屹消息灵通，提前逃离海南，保住了第一桶金。

第二个房价高涨时期是2004年至2009年（剔除08年）。 在这一时期，很多国内外学者专家看空楼市。但这一时间的房价高涨，受到两个因素的支持：一是98年房改之后住房需求爆发；二是中国成为世界工厂、出口爆增、经济高增长、居民收入高增长。