正文
2016年最后一次大幅下跌，开始于10月份，从10月份开始，各地陆续推出了新的房地产政策，重新走了限购限贷的老路，全国各地的商品房销售市场都出现了不同程度的降温，销售面积也就有所回落。虽然从第三季度开始商品房销售面积有所回落，但是这并没影响到2016年全年的去库存效果，全国商品房待售面积从年初的4.66亿平方米降到了4.05亿平方米。去库存，有显著效果。
✦
二、左右地产行业发展的到底是什么？
首先，
长周期来看，城市化是影响地产行业发展的重要因素。
前20年，我们谈城镇化发展，也就是人口从农村向城市迁移的过程，在这个发展过程中，需要不断扩大城市土地面积来满足人口聚集的需要。从大的发展方向来看，中国城镇化的进程还没走完，房地产市场的需求还在。
而如今在当年的城镇化道路之上，目前北上广深几个一线城市，又提出了“都市化”这个理念，一线城市的发展潜力继续凸显，这也是为什么深圳过去一年是房价涨幅最大的城市的原因之一。
不管是从2016年房地产市场的走向来看，还是说范围扩大到过去10年房地产市场的行情，我们都可以发现
房地产的短周期与政策是紧密相关的
，甚至可以说房地产市场的走向几乎就是由国家政策引领的。
就在前不久的中央经济会议上再次强调了住房问题：“房子是用来住的，不是用来炒的。要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，
既要抑制房地产的泡沫又要防止大起大落，
要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自助购房，
严格限制信贷流向投资投机性住房。
”
国家的宏观调控,比较常见的手段就是调节房贷首付和贷款利率。
从10月以来，政府陆续出台了相应的政策，在部分城市提高首付比率，同时重启限购限贷政策，这瓶退烧药的效果也是显而易见的，所以房贷首付政策在2017年大概率是会维持在目前的水平的。
提高首付比率只是提高了门槛，调节利率才是增加资本成本最重要的因素。
从历史数据来看，
百城住宅价格指数环比与贷款利率有着高度紧密的相关性。
2011年12月和2014年9月，当个人按揭贷款处于高位的时候，住宅环比的涨幅也几乎是同步跌到了底部。在2016年9月之前，按揭贷款利率一路走低，房价同比的涨幅也随之达到高点。但是随着第四季度房贷政策的收紧，随后的两个月住宅价格涨幅也相应的回落。
要控制信贷流向投资性购房，提高投资性购房的付出的资金成本是很必要的，最宽松的货币政策时期已经过去了，资金在2017年大概率会慢慢收紧，再叠加美国加息而导致的资本外流，2017年的资金面，并不乐观。
从政策上来看，一二线城市的房价是需要抑制的，大型城市高额的地价和房价，已经超过了绝大多数家庭的正常承受范围，2016年年底，国家已经出台了相应的限购限贷政策，力度方面虽然没有太大的变化，但资金面的收紧，会导致2017年，和可能房价会出现微跌的态势。
另外，从经济学的角度来看，影响房地产行业发展的还有供需关系。从供给端来看，虽然全国的商品房待售面积在2016年“去库存”政策的引导下取得了不错的效果，但是整体看来，
行业还是面临着很高的库存量，2017年的去化压力仍然很大。
目前，国内的地产行业状况，一二线城市的去化周期已经缩的比较短了，但是三四线城市的去化周期时间还很长。
从需求端来看，需求分为刚性需求、改善性需求和投资需求三方面。从刚性需求来看，2016年行业整体放量，一二三线城市的商品房销售面积累计同比都实现了30%以上的高增速，所以刚需已经释放的很充分了。之前有刚需的人在2016年能买房的就肯定买了，后期购房门槛已经提高了，在2016年没买成的在2017年大概率也买不上。而新增置业人口数量从2013年就开始回落，2016也延续了这个趋势，所以说2017的刚需较2016年会有所减弱。
对于改善性住房需求来说，二套房首付比例是个比较重要的考虑因素，但是从去年10月开始，多地的二套房首付比例已经大大提高，先来看最热门的北上广深：深圳和广州的二套房首付比例已经提高到了70%，北京和上海的首付比例为50%；另外二线城市的首付比例也不低：苏州的二套房商贷首付比例提高到了80%，武汉、南京、郑州、合肥等城市的二套房首付比例也提高到了40%。二套房的购房门槛的提高约束了改善性需求，预计2017年改善性需求，也会走入下行通道。
而对于投资性需求来说，一方面很多投资者因为国家的限购限贷政策已经失去了资格，另一方面是过去四个月以来，多地房价已经出现回调，而首付比例又在提高，所以投资性需求在2017年，除了几个大型城市以外，应会大幅减少。
