房价真的见顶了？楼市最大杀器还未祭出

南京楼市 · 公众号 · 房地产 · 2017-09-26 20:30

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计划生育使得中国的人口从过去15年，每年增加一千万变成了最近三年每年减少300万劳动力人口，所以我们才说中国的人口没出现拐点。

我们考核的主要是进入25岁以后结婚，30岁以后生育，对房子的需求。那么这个房子的拐点就意味着1300万到800万对这样一个婚育人口的减少数量。这里有人提出来，林博士你忽略了一个重要因素，就是放开二胎，放开二胎一定会影响人口增长的预期。

香港、日本、韩国，他们都没有搞计划生育，他们都没有独生子女制度，可是你看看香港的独生率是多高？再看看日本和韩国。日本的出生率是最高的，因为日本政府是鼓励你落后生子女的，他们生育是有补贴的，你看看香港和韩国，这就是亚洲人在人口密度很高的城市生活，他们的平均生育率是1.22%，我们现在独生子女生育制度生育率是1.04%， 也就是说分开二胎，或者是彻底放开计划生育的情况下面，你跟这些亚洲这些发达国家持平也就是1.22%。

1.22%意味着我们的生育率上升的是17个百分点，我把它算成未来十年每年的出生人口是多少？大概是950万到960万。也就是说我们80后、90初每年有1500到1600万小朋友出生，但是未来十年每年只有900多万，就是我把二胎也算进去了，900多万下降了多少？

从1600万到960万，这就是人口出生率的下降。 房子是用来住的，人少了，结婚的人少了，生的孩子少了，对住的需求相对来说支撑就没有那么强了。所以说我们不能拿80后、90后，就是过去十年对住房的刚性需求来衡量未来出来的对住房的刚性需求，因为刚需减少了40%。

接盘侠购买力减少，工资下降

我们买房子除了住以外，能构成房地产实际支撑的是什么？还有购买力。